Flächenausmaß

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Neben der Lage und den Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstückes gehört dessen Flächenausmaß zu den wesentlichen wertbestimmenden Faktoren. Für den Vermessungsingenieur stellt die Fläche immer eine abgeleitete Rechengröße dar, dessen Betrag von der Form der Grundstücksfigur im Grundriss abhängt, also der Lage der Grenzen projiziert auf eine horizontale Ebene in Meeresniveau. Somit wird nachvollziehbar, dass die Genauigkeit einer Flächenangabe neben der Ermittlungsmethode vor allem von der Genauigkeit der vermessungstechnischen Bestimmung der tatsächlichen Grenzen abhängt.  

In der Grundstücksdatenbank werden die Flächenangaben (Katasterfläche) zu allen Grundstücken – gegebenenfalls auch jene der Benützungsabschnitte innerhalb eines Grundstückes – geführt. Durch die EDV-Verknüpfung Grundbuch – Kataster scheinen die Flächenangaben sowohl auf dem Grundbuchsauszug wie auch auf einem Auszug aus der Grundstücksdatenbank auf. In jedem Fall haben sie unverbindlichen Charakter und begründen keinen Rechtsanspruch. Aus zusätzlich ausgegebenen Indikatoren in den Auszügen lässt sich auf die Qualität der Flächenangabe schließen:

GST-NrGBA (Nutzung)FlächeAnmerkung
668/2Wald7459„historische“, graphische Fläche
769/37Landw. genutzt *5780 
789/3 GBaufl. (begrünt) *1471


Seit Inkrafttreten des Vermessungsgesetzes 1969 existiert ein einheitlicher Standard, wonach die Flächen der „vermessenen“ Grundstücke oder Grundstücksteile aus den Koordinaten der zugrunde liegenden Grenzpunkte berechnet werden. Bei Grundstücken, die in den Grenzkataster einverleibt sind, entspricht das Flächenausmaß den tatsächlichen Verhältnissen: Nur den Flächen dieser Grundstücke liegt ein rechtsverbindlicher, von allen Anrainern anerkannter Grenzverlauf zugrunde, der ausgewiesene m²-Wert stellt somit jene Fläche dar, die einem auch wirklich gehört. (Ersichtlich gemacht durch den Indikator „G“ auf Ihrem Grundbuchsauszug). Der österreichschen Rechtsordnung entsprechend, erfolgen Änderungen im Kataster und Grundbuch – damit auch an den Flächenangaben – grundsätzlich nur über Einschreiten des Eigentümers; er hat ja als einziger Interesse, von seinen Grundstücken das tatsächliche Ausmaß zu kennen; ihm obliegt es, mit der Vorlage eines entsprechenden Urkundenplanes eines Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen die tatsächlichen Flächen seiner Grundstücke in den Kataster einzubringen.  

Für die Grundstücke des Grundsteuerkatasters haben die Flächenangaben lediglich unverbindlichen Charakter auf die auch kein Rechtsanspruch besteht: Im Zuge der Erstellung des Grundsteuerkatasters (1817-1864) wurden die Bewirtschaftungsgrenzen nach den damaligen technischen Möglichkeiten mit graphischen Methoden (Messtischaufnahme) erfasst. Die Grundstücksflächen bestimmte man danach direkt von den gezeichneten Mappenblättern – meist im Maßstab 1:2880 – mit graphischen Methoden. In diesen Flächenangaben sind außer den messtechnisch bedingten Ungenauigkeiten auch Zeichenunschärfen sowie der temperatur- und feuchtigkeitsbedingte Papiereingang enthalten. Darüber hinaus ist bei den Flächenangaben dieser Grundstücke keinesfalls gesichert, dass die zugrunde liegenden Grenzen auch von den Eigentümern anerkannt sind. Trotzdem stellte ihre flächendeckende Bestimmung eine Meisterleistung für die damalige Zeit dar – die Genauigkeit (durchschnittlich etwa 2 - 5% der Grundstücksfläche, abhängig vom Gelände) stand im Einklang mit den Grundstückspreisen.  

Diese Flächenangaben wurden in der Folge fortgeschrieben, bei Grenzänderungen (Teilungen) bestimmte man in aller Regel bloß die Fläche jener Figur, die von einem Grundstück abgeteilt oder neu geformt wurde – ebenfalls wieder mit den jeweiligen technischen Möglichkeiten; bis 1932 graphisch, danach zunehmend numerisch, basierend auf Streckenmessungen.

Naherholungsgebiet Donauinsel in Wien © johnmerlin - Fotolia.com

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