Bauordnung Niederösterreich

Die NÖ Bauordnung (NÖ BO) regelt grundsätzlich das gesamte Bauwesen im Land  in rechtlicher Hinsicht, während die technischen Ausführungsbestimmungen in der Bautechnikverordnung (NÖ BTV) normiert sind. Als zuständige Baubehörde ist der Bürgermeister (1. Instanz) bzw. der Gemeinderat (2. Instanz) eingesetzt.

Der Bauplatz gilt als jene räumliche Einheit, auf der Baumaßnahmen erfolgen; er darf nur aus einem Grundstück bestehen. Die Anbindung eines Bauplatzes an das öffentliche Straßennetz ist sowohl durch unmittelbaren Anschluß oder auch mittels eines grundbücherlich sichergestellten Geh-, Fahrt- und Leitungsrechtes über Grundstücke Dritter möglich. Bei der erstmaligen Erklärung eines Grundstückes zum Bauplatz sind Aufschließungskosten an die Gemeinde zu entrichten; werden bestehende Bauplätze unterteilt oder vergrößert, fällt eine Ergänzungsabgabe an.

Im Bebauungsplan sind die Regeln für die Verkehrserschließung sowie für die Bebauung des gesamten Siedlungsgebietes oder Teilen davon festgelegt (§ 69 NÖ BO). Darin ist die höchstzulässige Gebäudehöhe sowie die Bebauungsweise (Mindestabstände zu den Nachbargrundstücken) festgelegt. Wo es keinen Bebauungsplan gibt (ungeregelter Bereich), entscheidet die Baubehörde im Anlassfall gemäß den einschlägigen Bestimmungen und unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung (Siedlungsbild) über die Zulässigkeit von Bauvorhaben.

Vor einer erstmaligen Bauführung oder auch bei der Änderung von Grundstücksgrenzen (Parzellierung) erfolgt für das gegenständliche Grundstück die Bauplatzerklärung. Aus diesem Anlaß werden dem Grundeigentümer Anliegerleistungen vorgeschrieben: Dabei handelt es sich um eine unentgeltliche Abtretung von Grundflächen in das öffentliche Gut, soweit dies der Bebauungsplan festlegt oder im ungeregelten Bereich es die örtlichen Gegebenheiten erfordern. Darüberhinaus sieht das Gesetz anläßlich der Bauplatzerklärung die Vorschreibung von Aufschließungskosten zwingend vor; dabei handelt es sich um eine zweckgebundene Abgabe für den Straßenausbau einschließlich Oberflächenentwässerung und Beleuchtung. Die Voraussetzung für eine solche Vorschreibung stellt ausschließlich die Bauplatzerklärung oder die Vergrößerung eines Bauplatzes dar – unabhängig ob die anliegende Straße bereits errichtet ist oder dies noch zu geschehen hat.

Bauvorhaben sind im Hinblick auf ihren Umfang bewilligungs- (§ 14 NÖ BO) oder anzeigepflichtig (§ 15 NÖ BO); Vorhaben von geringer Bedeutung müssen der Baubehörde nicht gemeldet werden (§ 16 NÖ BO). Parteienstellung im Baubewilligungsverfahren haben neben dem Bauwerber die Nachbarn (Eigentümer der angrenzenden Grundstücke – auch jenseits einer Straße), soweit sie durch das Bauwerk in ihren subjektiv öffentlichen Rechten berührt sind (§ 6 NÖ BO).

Haupt- und Nebengebäude (Garagen) dürfen auf dem Bauplatz nicht willkürlich situiert werden, sondern müssen sich sind nach den gesetzlichen Abstandsbestimmungen richten. Diese Abstandsbestimmungen (Bauwich etc.) beziehen sich auf die Grundstücksgrenzen und stellen Entfernungen dar, die entweder genau einzuhalten sind (Anbauzwang) oder als Mindestabstände nicht unterschritten werden dürfen. Die Höchstgerichte haben mit ihren Entscheidungen einen extrem strengen Maßstab vorgegeben und etwa eine Unterschreitung des Mindestabstandes um 3 cm als nicht mehr unerheblich klassifiziert. Verstöße gegen die Abstandsbestimmungen können durchaus dramatische Folgen haben und zu äußerst kostspieligen Korrekturmaßnahmen führen

Dementsprechend sorgfältig muß daher bei der Festlegung der Gebäudeecken in der Natur vorgegangen werden. Weil die Grundstücksgrenzen, auf die sich ja die Abstandsmaße beziehen, im Einzelfall von bestehenden Zäunen oft abweichen können, ist als Grundlage für Baumaßnahmen ein entsprechender Urkundenplan eines Vermessungsbefugten dringend zu empfehlen. Nur in einer solche öffentliche Urkunde ist sowohl die rechtlich verbindliche Grundstücksgrenze wie die möglicherweise davon abweichende Lage von Zäunen, Mauern etc. dokumentiert und sie schützt damit vor unliebsamen und teuren Überraschungen.

Die amtlichen Katastralmappe allein ist für die Klärung der Grenzsituation grundsätzlich ungeeignet und ihre Verwendung für diesen Zweck sachlich falsch.. Dies deshalb, weil die Katastralmappe für Grundstücke des Grenzkatasters die Figur der Grenzen und die Koordinaten der Grenzpunkte als „Papiergrenze“ verbindlich dokumentiert. Ohne exakter Vermessung ist jedoch keinesfalls sichergestellt, daß die Gegebenheiten in der Natur (Mauern, Zäune, etc.) mit der rechtlichen Grenze (Papiergrenze des Grenzkatasters) auch übereinstimmen und damit unklar, von welchen Bezugspunkten die Abstände zu messen wären.

Im Grundsteuerkataster macht die Katastralmappe keinen Beweis über die Grundstücksgrenzen und darf grundsätzlich nicht als Grundlage für Abstandsmessungen herangezogen werden. Aus alten Urkundenplänen wird in aller Regel unmittelbar – also ohne exakte Vermessung vor Ort – auch nicht entnommen werden können, ob die in der Natur sichtbaren Grenzzeichen (Zäune, Mauern, Grenzmarken etc.) mit dem in den Unterlagen dargestellten Grenzverlauf („Papiergrenze“) übereinstimmen.

Alle Baupläne und Berechnungen dürfen nur von befugten Fachleuten erstellt werden. Pläne zur Änderung von Grenzen bei Parzellierungen und Grundabtretungen (§ 10 NÖ BO) sowie zur lagerichtigen Darstellung der Grenzen als Grundlage für die Bewilligung eines Neu- oder Zubaues eines Gebäudes müssen von einem Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen als öffentliche Urkunde ausgestellt und beurkundet sein.

Nach Fertigstellung des Bauvorhabens ist bloß eine Fertigstellungsanzeige an die Baubehörde notwendig, in der durch den Bauführer die Übereinstimmung des fertigen Bauwerkes mit den bewilligten Plänen sowie mit den sonstigen Auflagen der Baubewilligung bestätigt wird.

Interne Anmerkung: die angegebenen Gesetzesstellen sollen wiedergegeben werden, sie scheinen jedoch nicht im „Lexikon“ auf. Der Bebauungsplan verweist zu einem „Musterplan“ mit Erläuterungen.

Weitere Regelungen bezüglich Baugrundstücke und Bebauungsweise finden sich im Niederösterreichischen Raumordnungsgesetz.