Bauordnung Oberösterreich

Die OÖ Bauordnung (OÖ BauO) regelt grundsätzlich das gesamte Bauwesen im Land  in rechtlicher Hinsicht, während die technischen Ausführungsbestimmungen im Bautechnikgesetz (OÖ BauTG) und in der Bautechnikverordnung (OÖ BauTV) normiert sind. Als zuständige Baubehörde ist der Bürgermeister eingesetzt.

Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist, dass das Grundstück, auf dem das Bauwerk errichtet werden soll spätestens gleichzeitig zum Bauplatz (§ 3 OÖ BauO) erklärt wird. Der Bauplatz gilt als jene räumliche Einheit, auf der Baumaßnahmen erfolgen; Der Bauplatz darf aus mehreren jedoch nur ganzen Grundstücken (nicht Grundstücksteilen) bestehen, die in derselben Grundbucheinlage eingetragen sind. Nicht als Bauplätze bewilligt werden dürfen  Grundflächen, die sich wegen der natürlichen Gegebenheiten (Grundwasserstand, Hochwassergefahr, Steinschlag, Bodenbeschaffenheit, Lawinengefahr) für eine zweckmäßige Bebauung nicht eignen und deren Aufschließung unvertretbare öffentliche Aufwendungen erforderlich machen würden (§ 5 OÖ BauO). Die Anbindung eines Bauplatzes an das öffentliche Straßennetz ist sowohl durch unmittelbaren Anschluss oder auch mittels eines grundbücherlich sichergestellten Geh- und Fahrtrechtes über Grundstücke Dritter möglich.

Die Änderung (Teilung oder Zuschreibung) von Bauplätzen bzw. bebauten Liegenschaften ist nach (§ 9 OÖ BauO) zu bewilligen.


Aus Anlass der Erteilung einer Bauplatzbewilligung bzw. Baubewilligung werden dem Grundeigentümer Anliegerleistungen vorgeschrieben: Anlässlich der Bauplatzbewilligung handelt es sich um eine unentgeltliche Abtretung von Grundflächen für öffentliche Verkehrsflächen, soweit dies der Bebauungsplan oder eine straßenrechtliche Verordnung festlegt. Anlässlich der Baubewilligung ist der Verkehrsflächenerrichtungsbeitrag (§ 19 OÖ BauO) vorzuschreiben, falls die Verkehrsfläche bereits errichtet ist. Spätestens bei Errichtung der Verkehrsfläche wird der Verkehrsflächenerrichtungsbeitrag vorgeschrieben, nach Errichtung des Unterbaues 50 %, nach Fertigstellung der Rest.


Bauvorhaben sind im Hinblick auf ihren Umfang bewilligungs- (§ 24 OÖ BauO) oder anzeigepflichtig (§ 26 OÖ BauO); Parteienstellung im Baubewilligungsverfahren haben neben dem Bauwerber die Nachbarn (Eigentümer der angrenzenden Grundstücke und darüber hinaus auch jene Grundstückseigentümer, die durch das Bauwerk in ihren subjektiv öffentlichen Rechten berührt sind (§ 31 OÖ BauO).
Haupt- und Nebengebäude (Garagen) dürfen auf dem Bauplatz nicht willkürlich situiert werden, sondern müssen sich nach den gesetzlichen Abstandsbestimmungen (festgelegt im Bebauungsplan oder im OÖ BauTG) richten. Diese Abstandsbestimmungen (Bauwich etc.) beziehen sich auf die Bauplatzgrenzen und stellen Entfernungen dar, die entweder genau einzuhalten sind (Anbauzwang) oder als Mindestabstände nicht unterschritten werden dürfen. Die Höchstgerichte haben mit ihren Entscheidungen einen extrem strengen Maßstab vorgegeben und etwa eine Unterschreitung des Mindestabstandes um 3 cm als nicht mehr unerheblich klassifiziert. Verstöße gegen die Abstandsbestimmungen können durchaus dramatische Folgen haben und zu äußerst kostspieligen Korrekturmaßnahmen führen.

Dementsprechend sorgfältig muss daher bei der Festlegung der Gebäudeecken in der Natur vorgegangen werden. Weil die Grundstücksgrenzen, auf die sich ja die Abstandsmaße beziehen, im Einzelfall von bestehenden Zäunen oft abweichen können, ist als Grundlage für Baumaßnahmen ein entsprechender Urkundenplan eines Vermessungsbefugten dringend zu empfehlen. Nur in einer solche öffentliche Urkunde ist sowohl die rechtlich verbindliche Grundstücksgrenze wie die möglicherweise davon abweichende Lage von Zäunen, Mauern etc. dokumentiert und sie schützt damit vor unliebsamen und teuren Überraschungen.

Die amtlichen Katastralmappe allein ist für die Klärung der Grenzsituation grundsätzlich ungeeignet und ihre Verwendung für diesen Zweck sachlich falsch.. Dies deshalb, weil die Katastralmappe nur für Grundstücke des Grenzkatasters die Figur der Grenzen und die Koordinaten der Grenzpunkte als „Papiergrenze“ verbindlich dokumentiert. Ohne exakter Vermessung ist jedoch keinesfalls sichergestellt, daß die Gegebenheiten in der Natur (Mauern, Zäune, etc.) mit der rechtlichen Grenze (Papiergrenze des Grenzkatasters) auch übereinstimmen und damit ist es auch unklar, von welchen Bezugspunkten die Abstände zu messen wären.

Im Grundsteuerkataster macht die Katastralmappe keinen Beweis über die Grundstücksgrenzen und darf grundsätzlich nicht als Grundlage für Abstandsmessungen herangezogen werden. Aus alten Urkundenplänen wird in aller Regel unmittelbar – also ohne exakte Vermessung vor Ort – auch nicht entnommen werden können, ob die in der Natur sichtbaren Grenzzeichen (Zäune, Mauern, Grenzmarken etc.) mit dem in den Unterlagen dargestellten Grenzverlauf („Papiergrenze“) übereinstimmen.

Nach Fertigstellung des Bauvorhabens ist eine Fertigstellungsanzeige des Bauherrn gemäß (§ 42 OÖ BauO) für Kleinhausbauten und Nebengebäude bzw. gemäß (§ 43 OÖ BauO) für alle übrigen Bauwerke an die Baubehörde notwendig.

Weitere Regelungen bezüglich Baugrundstücke und Bebauungsweise finden sich im Oberösterreichischen Raumordnungsgesetz.