Bauordnung Salzburg

Die „Salzburger Bauordnung“ wird durch das Bebauungsgrundlagengesetz (S BGG), Baupolizeigesetz (S BauPolG), Bautechnikgesetz ( S BauTG), die Garagenordnung und das Ortsbildschutzgesetz (nur für bestimmte Zonen) geregelt. Als zuständige Baubehörde (1. Instanz) ist der Bürgermeister eingesetzt.

Baubewilligungen für Bauführungen dürfen nur dann erteilt und Bauanzeigen für Bauführungen nur dann zur Kenntnis genommen werden, wenn die Grundfläche zur Bebauung geeignet  und zum Bauplatz (§ 12 S BGG) erklärt ist. Der Bauplatz gilt als jene räumliche Einheit, auf der Baumaßnahmen erfolgen. Der Bauplatz kann aus einem oder mehreren ganzen Grundstücken aber auch aus Grundstücksteilen bestehen, die in einer oder mehreren Grundbucheinlagen eingetragen sind. Die Anbindung eines Bauplatzes an das öffentliche Straßennetz ist sowohl durch unmittelbaren Anschluss an dasselbe oder auch mittels eines grundbücherlich sichergestellten Geh- und Fahrtrechtes über Grundstücke Dritter möglich.


Die Änderung von Bauplätzen ist nach (§ 24 S BGG) der Baubehörde zur Kenntnis zu bringen und bedarf ihrer Bewilligung.

Aus Anlass der Erteilung einer Bauplatzerklärung werden dem Grundeigentümer Anliegerleistungen vorgeschrieben. Anlässlich der Bauplatzerklärung handelt es sich dabei um eine unentgeltliche Abtretung von Grundflächen für öffentliche Verkehrsflächen. Solche Abtretungen, die Kosten für die Straßenherstellung sowie auch allfällige nachträgliche Kostenersätze sind gesetzlich geregelt.

Bauvorhaben sind im Hinblick auf ihren Umfang bewilligungs- (§ 2 S BauPolG) oder anzeigepflichtig. Die Parteienstellung im Baubewilligungsverfahren ist im (§ 7 BauPolG) geregelt. Haupt- und Nebengebäude (Garagen) dürfen auf dem Bauplatz nicht willkürlich situiert werden, sondern den gesetzlichen Abstandsbestimmungen (festgelegt im Bebauungsplan oder im S BGG) entsprechen.  Diese Abstandsbestimmungen (Bauwich etc.) beziehen sich auf die Bauplatzgrenzen und stellen Entfernungen dar, die entweder genau einzuhalten sind (Baulinie) oder als Mindestabstände (Baufluchtlinie, Baugrenzlinie) nicht unterschritten werden dürfen.
Die Höchstgerichte haben mit ihren Entscheidungen einen extrem strengen Maßstab vorgegeben und etwa eine Unterschreitung des Mindestabstandes um 3 cm als nicht mehr unerheblich klassifiziert. Verstöße gegen die Abstandsbestimmungen können durchaus dramatische Folgen haben und zu äußerst kostspieligen Korrekturmaßnahmen führen.

Dementsprechend sorgfältig muss daher bei der Festlegung der Gebäudeecken in der Natur vorgegangen werden. Weil die Grundstücksgrenzen, auf die sich  die Abstandsmaße beziehen, wenn ganze Grundstücke zum Bauplatz erklärt werden , im Einzelfall von den bestehenden Zäunen oft abweichen, ist als Grundlage für Baumaßnahmen ein entsprechender Urkundenplan eines Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen dringend zu empfehlen.  Nur in einer solchen öffentlichen Urkunde ist sowohl die rechtlich verbindliche Grundstücksgrenze wie die möglicherweise davon abweichende Lage von Zäunen, Mauern etc. dokumentiert und sie schützt damit vor unliebsamen und teuren Überraschungen.

Die amtliche Katastralmappe allein ist für die Klärung der Grenzsituation grundsätzlich ungeeignet und ihre Verwendung für diesen Zweck sachlich falsch.. Dies deshalb, weil die Katastralmappe nur für Grundstücke des Grenzkatasters die Figur der Grenzen und die Koordinaten der Grenzpunkte als „Papiergrenze“ verbindlich dokumentiert. Ohne exakter Vermessung ist jedoch keinesfalls sichergestellt, dass die Gegebenheiten in der Natur (Mauern, Zäune, etc.) mit der rechtlichen Grenze (Papiergrenze des Grenzkatasters) auch übereinstimmen und damit ist es auch unklar, von welchen Bezugspunkten die Abstände zu messen wären.

Im Grundsteuerkataster im Gegensatz zum Grenzkataster macht die Katastralmappe keinen Beweis über die Grundstücksgrenzen und darf grundsätzlich nicht als Grundlage für Abstandsmessungen herangezogen werden. Aus alten Urkundsplänen wird in aller Regel unmittelbar – also ohne exakte Vermessung vor Ort – auch nicht entnommen werden können, ob die in der Natur sichtbaren Grenzzeichen (Zäune, Mauern, Grenzmarken etc.) mit dem in den Unterlagen dargestellten Grenzverlauf („Papiergrenze“) übereinstimmen. „ Nicht jeder Stein in der Natur ist ein Grenzstein – und nicht jeder vorgefundene und nicht kontrollierte Grenzstein ist auch tatsächlich Grenze!“

Nach Fertigstellung des Bauvorhabens muss gemäß § 17 S BauPolG eine Vollendungsanzeige des Bauherrn der Baubehörde vorgelegt werden. Diese hat auch einen, von einem hiezu Berechtigten, verfaßten Plan über die genaue Lage des Baues zu enthalten.

Weitere Regelungen bezüglich Baugrundstücke und Bebauungsweise finden sich im Salzburger Raumordnungsgesetz.