Bauordnung Tirol

Die Tiroler Bauordnung (TBO) regelt grundsätzlich das gesamte Bauwesen im Land in rechtlicher Hinsicht, während die technischen Ausführungsbestimmungen in Verordnungen der Tiroler Landesregierung (Technische Bauvorschriften) normiert sind.
Als zuständige Baubehörde ist der Bürgermeister (1. Instanz) bzw. der Gemeinderat (2. Instanz) eingesetzt.

Der Bauplatz gilt als jene räumliche Einheit, auf der Baumaßnahmen erfolgen; er darf nur aus einem Grundstück bestehen. Die Anbindung eines Bauplatzes an das öffentliche Straßennetz ist sowohl durch unmittelbaren Anschluß oder auch mittels eines grundbücherlich sichergestellten Geh-, Fahrt- und Leitungsrechtes über Grundstücke Dritter möglich.
In der Tiroler Bauordnung ist ein Verfahren zur Bauplatzerklärung, wie teilweise in  anderen Bundesländern Österreichs, nicht vorgesehen.


Im Bebauungsplan werden die Regeln für die Verkehrserschließung sowie für die Bebauung des gesamten Siedlungsraumes oder auch nur von Teilen davon, festgelegt (§ 54 TROG). Darin sind vor allem die höchstzulässigen Gebäudehöhen, die Bebauungsweise (Mindestabstände zu den Nachbargrundstücken) und die Bebauungsdichte definiert. Gibt es keinen Bebauungsplan (ungeregelter Bereich), entscheidet die Baubehörde im Anlassfall gemäß den einschlägigen Bestimmungen und unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung (Siedlungsbild) über die Zulässigkeit von Bauvorhaben.

Die in anderen österreichischen Bauordnungen anlässlich der Bauplatzerklärung fällig werdenden Anliegerleistungen, werden im Tiroler Verkehrsaufschließungsabgabegesetz durch die Vorschreibung von Ausgleichsabgaben und Erschließungs- und Gehsteigbeiträgen geregelt.

Da die Tiroler Bauordnung ein Verfahren zur Bauplatzerklärung oder Baureifmachung nicht normiert, entfallen auch unentgeltliche Abtretungen von Grundflächen in das Öffenliche Gut [z.B. zur Verkehrserschließung] sowie Vorschreibungen zur Reservierung von Grundflächen, die in ein anderes Grundstück zum Zwecke der Bauplatzschaffung einbezogen werden müssen.

Aus diesem Gesetzesrahmen resultiert, dass jedwede Grundteilung mit großer Umsicht und unter Miteinbeziehung zahlreicher auch öffentlicher und nachbarschaftlicher Interessen durch den Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen erfolgen muss, um das in Tirol auf Grund der Topografie knappe und dadurch sehr kostbare Gut Bauland optimal zu nutzen und Nachteile für den Grundeigentümer zu vermeiden.

Bauvorhaben sind je nach ihrem Umfang bewilligungs- oder anzeigepflichtig oder wegen ihrer Geringfügigkeit davon ausgenommen.(§ 20 TBO);
Parteienstellung im Baubewilligungsverfahren haben neben dem Bauwerber die Nachbarn. Das Gesetz kennt unterschiedlich gewichtige Parteienrechte der Nachbarn, je nachdem ihr Grundstück näher als 5 m bzw. 15 m vom betroffenen Bauplatz entfernt ist. Einsprüche gegen Bauvorhaben müssen subjektiv öffentliche Rechte der Nachbarn betreffen, ansonsten sind sie im Zivilrechtsweg geltend zu machen.

Haupt- und Nebengebäude (Garagen) dürfen auf dem Bauplatz nicht willkürlich situiert werden, sondern müssen sich sind nach den gesetzlichen Mindestabstandsbestimmungen richten; diese beziehen sich auf die Grundstücksgrenzen und stellen Entfernungen dar, die entweder genau einzuhalten sind (Anbauzwang, zwingende Baufluchtlinie, etc) oder als Mindestabstände nicht unterschritten werden dürfen. Die Höchstgerichte klassifizieren in ihren Entscheidungen eine Unterschreitung eines Mindestabstandes um 3 cm als bereits „nicht mehr unerheblich“. Solche Verstöße gegen die Abstandsbestimmungen haben daher meist dramatische Folgen und führen zu äußerst kostspieligen Korrekturmaßnahmen.
Der Grundeigentümer hat im österreichischen Recht eine sehr starke Position. Deshalb wird auch die Nichteinhaltung der schutzbedürftigen Rechte eines Grundeigentümers [Nachbarn] nach ausreichend Licht und Luft, die sich in den Mindestabstandsbestimmungen niederschlagen, von den Gerichten zumeist rigoros gesehen..

Daraus folgt, dass die Situierung der Gebäudeecken und auch die Bauhöhe nachweislich exakt erfolgen muss. Da Grundstücksgrenzen, auf die sich ja die Abstandsmaße beziehen, im Einzelfall von bestehenden Zäunen beträchtlich abweichen können, ist als Grundlage für jede Baumaßnahme, deren Bauführung in den doppelten Mindestabstandsbereich ragt, ein entsprechender Lageplan eines Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen im Rahmen des Bauansuchens beizubringen (§ 23 TBO). Nur in einer solchen öffentlichen Urkunde ist sowohl die rechtlich verbindliche Grundstücksgrenze, wie die möglicherweise davon abweichende Lage von Zäunen, Mauern etc. dokumentiert und sie schützt damit vor unliebsamen und teuren Überraschungen.

Die amtlichen Katastralmappe allein ist für die Klärung der Grenzsituation grundsätzlich ungeeignet und ihre Verwendung für diesen Zweck sachlich falsch. Dies deshalb, weil die Katastralmappe für Grundstücke des Grenzkatasters die Figur der Grenzen und die Koordinaten der Grenzpunkte als „Papiergrenze“ verbindlich dokumentiert. Ohne exakter Vermessung ist jedoch keinesfalls sichergestellt, daß die Gegebenheiten in der Natur (Mauern, Zäune, etc.) mit der rechtlichen Grenze (Papiergrenze des Grenzkatasters) auch übereinstimmen und damit unklar, von welchen Bezugspunkten die Abstände zu messen wären.

Im Grundsteuerkataster macht die Katastralmappe keinen Beweis über die Grundstücksgrenzen und darf grundsätzlich nicht als Grundlage für Abstandsmessungen herangezogen werden. Aus alten Urkundenplänen wird in aller Regel unmittelbar – also ohne exakte Vermessung vor Ort – auch nicht entnommen werden können, ob die in der Natur sichtbaren Grenzzeichen (Zäune, Mauern, Grenzmarken etc.) mit dem in den Unterlagen dargestellten Grenzverlauf („Papiergrenze“) übereinstimmen.

Alle Baupläne und Berechnungen dürfen nur von befugten Fachleuten erstellt werden. Pläne zur Änderung von Grenzen bei Parzellierungen und Grundabtretungen (§ 12 TBO) sowie zur lagerichtigen Darstellung der Grenzen als Grundlage für die Bewilligung eines Neu- oder Zubaues eines Gebäudes müssen von einem Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen als öffentliche Urkunde ausgestellt und beurkundet sein.

Während der Bauführung muß die Einmessung [Kontrolle] der zu errichtenden Gebäude lage- und höhenmäßig erfolgen (§ 29 TBO).

Weitere Regelungen bezüglich Baugrundstücke und Bebauungsweise finden sich im Tiroler Raumordnungsgesetz.