Raumordnungsgesetz Oberösterreich

Im OÖ Raumordnungsgesetz (OÖ ROG) sind sowohl die Verfahren und Inhalte der überörtlichen wie auch der örtlichen Raumordnung geregelt. Im Rahmen der örtlichen Raumordnung muss jede Gemeinde mit Verordnung einen Flächenwidmungsplan samt einem örtliches Entwicklungskonzept erlassen. Diese liegen im Gemeindeamt zur allgemeinen Einsicht während der Amtsstunden auf..

Im Flächenwidmungsplan (§ 18 OÖ ROG) werden die Widmungen für alle Flächen des Gemeindegebietes festgelegt, wobei das Gesetz grundsätzlich zwischen Bauland, Grünland und Verkehrsflächen unterscheidet. Die Bauland- und Grünlandgebiete untergliedern sich in der Folge entsprechend den örtlichen Gegebenheiten in Widmungsarten, womit jeweils der Rahmen ihrer möglichen Nutzung definiert ist. Die Abgrenzung der einzelnen Widmungen ist in der Plandarstellung des Flächenwidmungsplanes dokumentiert. Weitere Inhalte des Flächenwidmungsplanes sind Ersichtlichmachungen, für die auf Grund anderer Gesetze und Verordnungen gelten, wie etwa Naturschutzgebiete, Bergrechtliche Festlegungen, Gefährdungsbereiche entlang von Eisenbahnen oder Hochwasserüberflutungsgebiete. Eine umfangreiche Legende als Teil des Planes informiert über die Bedeutung der Abkürzungen und Symbole.

Als Bauland dürfen nur Flächen vorgesehen werden, die sich aufgrund der natürlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen für die Bebauung eignen (§ 21 OÖ ROG):

Wohngebiete – bestimmt für Wohngebäude sowie für Betriebe, die dem täglichen Bedarf der dort wohnenden Bevölkerung dienen und keine wesentliche Belästigung der Bevölkerung verursachen.
Dorfgebiete – vorrangig für land- und forstwirtschaftliche sowie berufsgärtnerische Betriebe. Es sind aber auch Kleinhausbauten und Anlagen wie in Wohngebieten möglich, sofern sie nicht die dörfliche Struktur stören.
Kurgebiete sind für Flächen für Kuranstalten und dafür abgestellte Tourismusbetriebe und Erholungseinrichtungen vorzusehen, im übrigen aber nur für Bauten und Anlagen, die dem Kurbetrieb dienen.
Kerngebiete – mit überwiegend städtischer Struktur, die vorrangig für öffentliche Bauten, Verwaltungsgebäude, Gebäude für Handels- und Dienstleistungsbetriebe, für Versammlungs- und Vergnügungsstätten sowie Wohnbauten bestimmt sind. Bauten und Anlagen, die erhebliche Nachteile und Belästigungen mit sich bringen sind nicht zulässig.
Gemischte Baugebiete dienen vorrangig für solche Klein- und Mittelbetriebe, die aufgrund ihrer Betriebstype die Umgebung nicht wesentlich stören; weiters für Lagerplätze und sonstige Bauten und Anlagen, welche auch in Wohngebieten oder Kerngebieten errichtet werden dürfen. Zur funktionalen Gliederung kann die Zulässigkeit von betriebsfremden Wohnbauten bzw. Wohnungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden (eingeschränkt gemischtes Baugebiet).
Betriebsbaugebiete – für Betriebe, ohne übermäßige Lärm- und Geruchsbelästigung. In Betriebsbaugebieten dürfen auch solchen Betrieben zugeordnete Verwaltungs- und Betriebswohnungsgebäude und Lagerplätze errichtet werden, andere Bauten und Anlagen dürfen nicht errichtet werden.
Industriegebiete – für Betriebe mit entsprechend großer Beeinträchtigung der Umgebung. In Industriegebieten dürfen auch solchen Betrieben zugeordnete Verwaltungs- und Betriebswohnungsgebäude und Lagerplätze errichtet werden, andere Bauten und Anlagen dürfen nicht errichtet werden.
Ländeflächen: Flächen an Wasserstraßen, die für den Übergang des Personen- oder Güterverkehres vom Wasser- zum Landweg bestimmt sind.
Zweitwohnungsgebiete für Gebiete, die dem zeitweiligen Wohnbedarf dienen (Wochenende, Urlaub, Ferien, ...).
Gebiete für Geschäftsbauten sind für Geschäftsbauten des überörtlichen Bedarfes bestimmt.
Sondergebiete des Baulandes – damit sind Flächen angesprochen, die für besonders schützenswerte Bauten und Anlagen wie z.B. Krankenhausbauten, Schulen, Kirchen, Klöster, Burgen, Kasernen, Sportstätten, Tourismusbetriebe einschließlich dazugehörender ständig bestehender Anlagen zu sichern sind. Andere Bauten und Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn sie mit dem Zweck dieser Widmung zu vereinbaren sind.
Bestehende Wohnhausbauten im Grünland („Sternchensignatur“): Bei Wohnhausbauten im Grünland, die keinen landwirtschaftlichen Ursprung haben und die vor Auflage der Flächenwidmungspläne konsensgemäß errichtet wurden, kann eine Bauplatzbewilligung für ein Grundstück mit in der Regel unter 1000 m² Fläche erteilt werden. Diese Flächen gelten als Bauland Dorfgebiet. Solche bestehenden Wohnhausbauten im Grünland sind im Anhang zum Entwicklungskonzept aufgelistet und in ihrer Form bezeichnet.
Grünlandbauten (§ 30 OÖ ROG): Im Grünland dürfen nur Bauten und Anlagen errichtet werden, die notwendig sind um dieses bestimmungsgemäß zu nutzen. Auszughäuser dürfen nur unter speziellen Voraussetzungen errichtet werden und es darf dafür keine eigene Einlagezahl im Grundbuch eröffnet werden. Die Verwendung von Hauptgebäuden landwirtschaftlichen Ursprungs zu Wohn- und Gewerbezwecken ist unter gewissen Voraussetzungen möglich. Es gilt dabei eine eingeschränkte Wohnungszahl und eine Auflistung in der Betriebstypenverordnung.

Bei betrieblicher Nutzung ist die Zulässigkeit eines Betriebes in einer Widmungsart aus der Betriebstypenverordnung zu entnehmen.

Für unbebaute als Bauland gewidmete Grundstücke müssen die Gemeinden Aufschließungsbeiträge (§ 25 OÖ ROG) vorschreiben; es sind dies Vorauszahlungen auf den Verkehrsflächenerrichtungsbeitrag, die Kanal- und Wasseranschlussgebühr. Diese Beiträge sind für jene Grundstücksteile vorzuschreiben, die sich innerhalb eines 50 m Bereiches bereits bestehender Infrastrukturen (Verkehrsfläche, Kanal oder Wasser) befinden. Im Falle der Bebauung werden diese wertgesichert für die tatsächlichen Anschlussgebühren und den Verkehrsflächenbeitrag angerechnet. Diese Aufschließungsbeiträge werden in 5 Jahresraten á 20 % vorgeschrieben, ab dem 6. Jahr ist ein Infrastrukturerhaltungsbeitrag vorzuschreiben.

Die Gemeinde hat durch Verordnung Bebauungspläne (§ 31 OÖ ROG) zu erlassen, soweit dies zur zweckmäßigen und geordneten Bebauung und Erschließung oder zur Erreichung eines möglichst wirksamen Umweltschutzes erforderlich ist. Bei der Erlassung eines Bebauungsplanes ist die räumliche Verteilung der Gebäude und sonstiger Anlagen sowie gegebenenfalls das Maß der baulichen Nutzung (Geschosszahl, Geschossflächenzahl, Baumassenzahl) möglichst so festzulegen, dass eine gegenseitige Beeinträchtigung vermieden wird. Es werden daher in einem Bebauungsplan auch die Grenzabstände (Bauwich) festgelegt. Wo es keinen Bebauungsplan gibt, gelten die (Abstands-) Bestimmungen laut OÖ BauO und OÖ BauTG (§ 5 OÖ BauTG).

Die Vorgangsweise der Erlassung eines Flächenwidmungsplanes oder Bebauungsplanes, insbesondere die Einholung von Stellungnahmen, einzuhaltende Fristen und die Beschlussfassungen durch den Gemeinderat sind in § 33 OÖ ROG geregelt.

Die Gemeinde hat den Flächenwidmungsplan regelmäßig (alle 5 Jahre) zu überarbeiten und im Hinblick auf die Ziele der örtlichen Entwicklung zu überprüfen (§ 35 OÖ ROG). Änderungen des Flächenwidmungsplanes (einschließlich dem örtliche Entwicklungskonzept) sind unter bestimmten Voraussetzungen zulässig (§ 36 OÖ ROG) und bedingen dasselbe Prozedere wie die Auflage und Erlassung eines neuen Flächenwidmungsplanes.

Grunderwerb: Der Erwerb von unbebauten oder bebauten gewidmeten Baulandgrundstücken ist unter EU-Bürgern genehmigungsfrei, jedoch bedarf es einer Erklärung, dass es sich nicht um ein bewilligungspflichtiges Grundstück handelt. Rechtserwerbe von für land- und forstwirtschaftliche Nutzung geeignete Grundstücken, die nicht zweifelsfrei anders verwendet werden, bedürfen einer Genehmigung nach § 4 OÖ. Grundverkehrsgesetz.
Auskunft erteilt die Bezirksstelle der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft.

Weitere Regelungen bezüglich Baugrundstücke und Bebauungsweise finden sich in der Oberösterreichischen Bauordnung.