§ 17 Salzburger Raumordnungsgesetz

Bauland

(1) Zum Bauland gehören und können besonders ausgewiesen werden:

1. reine Wohngebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind für
   a) Wohnbauten;
   b) hiezu gehörige, dem Bedarf der Bewohner dienende Nebenanlagen (Garagen, Gartenhäuschen udgl);
   c) Betriebe, die keine Geruchs- oder Lärmbelästigung, sonstige oder Erschütterung für die Nachbarschaft keinen erheblichen Straßenverkehr und keine Gefährdung der durch Explosion oder Strahlung zu verursachen sind und die sich der Eigenart des Wohngebietes in die Umgebung einordnen lassen;
   d) Bauten für dem Bedarf der Bewohner dienende Einrichtungen wie Kindergärten, Volksschulen, solche Handels- und Dienstleistungsbetriebe;
   
   
2. erweiterte Wohngebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind für
   a) Wohnbauten;
   b) hiezu gehörige, dem Bedarf der Bewohner dienende Nebenanlagen (Garagen, Gartenhäuschen, Gewächshäuser udgl);
   c) Betriebe, die keine erhebliche Geruchs- oder Lärmbelästigung, sonstige Luftverunreinigung oder Erschütterung für die Nachbarschaft und keinen übermäßigen Straßenverkehr verursachen und keine Gefährdung der Umgebung durch Explosion oder Strahlung zu verursachen geeignet sind;
   d) Bauten für Erziehungs-, Bildungs- und sonstige kulturelle und soziale Aufgaben sowie der öffentlichen Verwaltung;
   
   
3. Kerngebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind
   a) für Betriebe des Handels und des Gewerbes, auf die die Voraussetzungen der Z 2 lit c zutreffen, für Bauten der in Z 2 lit d genannten Art, sowie für Versammlungs-, Vergnügungs- und Veranstaltungsstätten sowie für Bauten des Fremdenverkehrs samt den dazugehörigen Anlagen und Einrichtungen;
   b) für sonstige in Z 1 und 2 angeführte Bauten mit allenfalls besonderer Verdichtung;
   
   
4. ländliche Kerngebiete; das sind Flächen im Bereich bereits überwiegend bebauter Gebiete, die bestimmt sind für
   a) Klein- und Mittelbetriebe des Handels und des Gewerbes, die keine übermäßige Geruchs- oder Lärmbelästigung, sonstige Luftverunreinigung oder Erschütterung für die Nachbarschaft und keinen übermäßigen Straßenverkehr verursachen und keine Gefährdung der Umgebung durch Explosions- oder Strahlungsgefahr zu verursachen geeignet sind;
   b) Bauten des Fremdenverkehrs;
   c) land- und forstwirtschaftliche Betriebsbauten;
   d) sonstige in Z 2 angeführte Bauten;
   
   
5. Dorfgebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind
   a) vorwiegend für land- und forstwirtschaftliche sowie berufsgärtnerische Betriebsbauten;
   b )daneben für Betriebsbauten, die überwiegend den wirtschaftlichen Bedürfnissen der Bewohner dieses Gebietes dienen, und für die in Z 1 und 2 lit d angeführten Bauten;
   
    5a. Betriebsgebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind
   a) vorwiegend für Betriebe, auf die die Voraussetzungen der Z 2 lit c zutreffen;
   b) daneben für Bauten der öffentlichen Verwaltung sowie für betrieblich bedingte Wohnbauten;
   
   
6. Gewerbegebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind
   a) vorwiegend für Betriebe, die die Umgebung nicht übermäßig beeinträchtigen;
   b) daneben für Bauten der öffentlichen Verwaltung sowie für betrieblich bedingte Wohnbauten;
   
   
7. Industriegebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind für
   a) Betriebe, auch wenn sie eine übermäßige Beeinträchtigung der Umgebung verursachen oder eine besondere räumliche Ausdehnung aufweisen; nicht jedoch Betriebe, die in hohem Maß Explosions- oder Strahlungsgefahr für die Umgebung erwarten lassen;
   b) betriebsbedingte Wohnungen und Einrichtungen;
   
   
8. Zweitwohnungsgebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind
   a) vorwiegend für Bauten mit einer oder mehreren Zweitwohnungen, insbesondere auch in der Form von Apartmenthäusern und Feriensiedlungen; daneben für
   b) andere Wohnbauten;
   c) hierzu gehörige, dem Bedarf der Bewohner dienende Nebenanlagen (Garagen, Gartenhäuschen, Gewächshäuser udgl);
   d) Betriebe, die keine erhebliche Beeinträchtigung oder keine Gefährdung für die Nachbarschaft zu verursachen geeignet und für eine zweckentsprechende Benützung dieses Gebietes erforderlich sind (Versorgungsbetriebe, Hallenbäder udgl);
   
   
9. Gebiete für Handelsgroßbetriebe; das sind Flächen, die für Handelsgroßbetriebe bestimmt sind und in denen je nach Widmung der überwiegend angrenzenden Flächen auch Bauten gemäß Z 2 und 6 zulässig sind. Bei der Ausweisung solcher Gebiete sind auch die jeweilige zulässige Kategorie (Abs 10) und die jeweils höchstzulässige Gesamtverkaufsfläche festzulegen;
   
   
10. Gebiete für Beherbergungsgroßbetriebe; das sind Flächen, die für Beherbergungsgroßbetriebe samt den für diese Betriebe notwendigen Nebenanlagen (Garagen, Hallenbäder, Tennisplätze udgl) bestimmt sind. Daneben sind Betriebe des Handels und des Gewerbes, die im selben Bau errichtet werden und auf die die Voraussetzungen der Z 2 lit c zutreffen, sowie Versammlungs-, Vergnügungs- und Veranstaltungsstätten zulässig. Bei der Ausweisung solcher Gebiete ist auch die jeweils insgesamt höchstzulässige Zahl an Gästezimmern festzulegen;
    
    
11. Sonderflächen; das sind Flächen für Bauten und Anlagen,
    
    a) die sich nach der Art oder den Umständen des jeweiligen Vorhabens nicht unter die Z 1 bis 10 einordnen lassen (wie Kasernen, größere Kranken- und Kuranstalten);
    b) die aufgrund ihres Verwendungszweckes an einen bestimmten Standort gebunden sind oder für die ein bestimmter Standort besonders geeignet ist (wie Fernwärmeerzeugungsanlagen, zentrale Abwasserreinigungsanlagen, Tankstellen,     Liftstationen, bestehende einzelstehende Betriebe im Grünland). Bei der Ausweisung solcher Gebiete ist der jeweilige Verwendungszweck festzulegen.
    

(2) In allen im Abs 1 genannten Gebieten sind auch Bauten für Kultuszwecke und Bauten zulässig, die Zwecken der Sicherheitsüberwachung oder des Feuerschutzes dienen, wenn sie sich der jeweiligen Flächenwidmung entsprechend in die Umgebung einordnen.

(3) In den im Abs 1 Z 1 bis 5a, 8 und 10 genannten Gebieten sind Betriebe, die der Lagerung und der Abgabe von Treibstoffen dienen, nicht zulässig. Bauten mit einer oder mehreren Zweitwohnungen, insbesondere auch in der Form von Apartmenthäusern und Feriensiedlungen, sind nur in Gebieten gemäß Abs 1 Z 8, Handelsgroßbetriebe nur in Gebieten gemäß Abs 1 Z 9, Beherbergungsgroßbetriebe nur in Gebieten gemäß Abs 1 Z 10 zulässig.

(4) Die Landesregierung hat nach dem jeweiligen Stand der Wissenschaften durch Verordnung Grenzwerte für die einzelnen Widmungen des Baulandes festzulegen, bis zu denen die von Betrieben verursachten Einwirkungen auf die Nachbarschaft einschließlich dem von ihnen verursachten Straßenverkehr zulässig sind. Auf diese Grenzwerte ist ferner bei der Ausweisung der Nutzungsarten und Widmungen, insbesondere von Bauland für Wohnzwecke im Lageverhältnis zu anderen Baulandwidmungen und Verkehrsflächen, Bedacht zu nehmen.
 
(5) Als Bauland dürfen Flächen nicht ausgewiesen werden, die

1. aufgrund ihrer ungünstigen natürlichen Gegebenheiten keine Baulandeignung besitzen;
   
2. im Gefährdungsbereich von Hochwasser, Lawinen, Murgängen, Steinschlag udgl gelegen sind;
   
3. für öffentliche Einrichtungen des Verkehrs, der Energie- und der Wasserversorgung, der Abwasser- oder der Abfallbeseitigung oder der Entwässerung unwirtschaftliche Aufwendungen für die Erschließung erforderlich machen würden oder nicht in absehbarer Zeit mit diesen Einrichtungen erschlossen werden können;
   
4. für die Schulversorgung, die Sicherheitsüberwachung, den Feuerschutz oder sonstige öffentliche Aufgaben unwirtschaftliche Aufwendungen erforderlich machen würden;
   
5. Waldflächen im Sinn des Forstgesetzes 1975 sind;
   
6. aus anderen öffentlichen Gründen für eine Bebauung nicht geeignet sind.

(6) Die Lage der Gebiete mit unterschiedlicher Widmung im Bauland ist so aufeinander abzustimmen, daß eine gegenseitige Beeinträchtigung oder Gefährdung möglichst vermieden wird.

(7) Innerhalb des Baulandes können Flächen, deren widmungsgemäßer Verwendung öffentliche Rücksichten wegen mangelnder oder ungenügender Erschließung zur Zeit entgegenstehen, als Aufschließungsgebiete gekennzeichnet und, wenn eine bestimmte zeitliche Reihenfolge der Erschließung zweckmäßig ist, in verschiedene Aufschließungszonen unterteilt werden. Das gleiche gilt für Flächen, in denen durch Einwirkungen von außen die gemäß Abs 4 festgelegten Grenzwerte nicht eingehalten werden, und für Flächen gemäß Abs 5, wenn feststeht, daß der der Baulandausweisung an sich entgegenstehende Umstand durch wirtschaftlich vertretbare Maßnahmen nachweislich behebbar ist und, ausgenommen bei bereits weitgehend verbauten Gebieten, mit ausreichender Wahrscheinlichkeit in absehbarer Zeit wegfallen wird. Aufschließungszonen können weiter zum Zweck einer geordneten Bebauungsentwicklung festgelegt werden.
 
(7a) Bebaute Flächen einschließlich verhältnismäßig kleiner unverbauter Flächen, die der Gestaltung geschlossener und abgerundeter Baulandflächen dienen, können bei Lärmbelastung an Stelle der Kennzeichnung als Aufschließungsgebiet als lärmbelastete Flächen gekennzeichnet werden. Der Beschluss der Kennzeichnung bedarf der Genehmigung der Landesregierung vom Standpunkt der Gesetzmäßigkeit.
 
(8) Zweitwohnungen sind nur in Gebieten zulässig, die als Zweitwohnungsgebiete ausgewiesen sind. Zweitwohnungen sind Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfes, sondern nur zum Aufenthalt während des Wochenendes, des Urlaubes oder der Ferien oder für sonstige Freizeitzwecke dienen (Zweitwohnnutzung); eine solche Nutzung ist jedenfalls anzunehmen, wenn mit einer Berufsausbildung oder -ausübung kein ganzjähriger Wohnbedarf verbunden ist und auch sonst keine unbedingte Notwendigkeit an der Wohnnutzung besteht.

 Nicht darunter fallen solche Wohnungen und Wohnräume in Beherbergungsbetrieben sowie dann, wenn sie sonst im Rahmen von Privatzimmervermietungen oder sonst im Rahmen des Fremdenverkehrs von höchstens drei Ferienwohnungen mit insgesamt höchstens 150 m2 Wohnungsgröße in einem Verband einer Person und deren Angehörigen (Ehegatten, Eltern, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Wahl-, Pflege- oder Schwiegerkinder) nicht länger als drei Monate im Kalenderjahr überlassen werden. Überlassungen an solche Personen von kürzerer Dauer sind zusammenzurechnen.
 
(9) Handelsgroßbetriebe im Sinn des Abs 1 Z 9 sind Bauten oder Teile von Bauten mit Verkaufsräumen von Betrieben des Handels allein oder zusammen mit solchen des Gewerbes, in denen

1. Lebens- und Genußmittel ausschließlich oder gemeinsam mit anderen Waren angeboten werden und die Gesamtverkaufsfläche 500 m2 übersteigt; oder
   
2. unabhängig von den angebotenen Waren die Gesamtverkaufsfläche 800 m2 übersteigt, ausgenommen Betriebe des Kraftfahrzeug-, des Maschinen- und des konventionellen Baustoffhandels (ohne Baumärkte) sowie Baumschulen.
   
   Zu den Verkaufsflächen zählen Flächen,
   
   - auf denen Waren ausgestellt oder zum Verkauf angeboten werden;
   - auf denen im Zusammenhang mit dem Warenverkauf stehende
     Dienstleistungen erbracht werden;
   - die der Abwicklung des geschäftlichen Verkehrs mit den Kunden dienen;
   - die sich mit einer dieser Flächen in einem gemeinsamen Raum befinden;
   - die innerhalb eines Baues der Erschließung der genannten
     Flächen dienen und zur Benützung durch Kunden bestimmt
     sind, ausgenommen Tiefgaragen.

Verkaufsflächen in mehreren Bauten sind zusammenzuzählen, wenn die Bauten zueinander in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine funktionale Einheit bilden.

(10) Die Handelsgroßbetriebe werden in folgende Kategorien unterteilt:

1. Verbrauchermärkte: Als Verbrauchermärkte gelten Handelsgroßbetriebe, die in ihrem Warensortiment ausschließlich oder überwiegend Lebens- und Genußmittel an Letztverbraucher anbieten.
   
2. C&C-Märkte: Als C&C-Märkte gelten Handelsgroßbetriebe, die grundsätzlich nur Wiederverkäufern zugänglich sind.
   
3. Fachmärkte: Als Fachmärkte gelten Handelsgroßbetriebe, die Waren einer oder mehrerer Warengruppen sowie allenfalls im geringfügigen Ausmaß Lebens- und Genußmittel anbieten, mit Ausnahme von Bau-, Möbel- oder Gartenmärkten.
   
4. Bau-, Möbel- oder Gartenmärkte: Als solche gelten Handelsgroßbetriebe, die Waren für Baumaßnahmen, die Raumausstattung bzw die Raum- oder Gartengestaltung sowie allenfalls in geringfügigem Ausmaß Lebens- und Genußmittel anbieten.
   
5. Einkaufszentren: Als Einkaufszentren gelten Handelsgroßbetriebe, die eine geplante Konzentration von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben darstellen, die zueinander in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine funktionale Einheit bilden

.(11) Beherbergungsgroßbetriebe im Sinn des Abs 1 Z 10 sind Bauten für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen mit mehr als 60 Gästezimmern. Gästezimmer in mehreren Bauten sind zusammenzuzählen, wenn die Bauten in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine funktionale oder wirtschaftliche Einheit bilden.

(12) (entfallen auf Grund von LGBl Nr 68/2000).

(13) Gebiete für Handelsgroßbetriebe dürfen nur so weit ausgewiesen werden, als eine solche Widmung durch Standortverordnungen für Handelsgroßbetriebe für zulässig erklärt wird.


§ 17a Salzburger Raumordnungsgesetz

Allgemeine Voraussetzung und Ausmaß der Baulandausweisung

1. Als Bauland dürfen unverbaute Flächen nur ausgewiesen werden, für die auf Grund einer Nutzungserklärung der Grundeigentümer davon ausgegangen werden kann, dass sie im Fall einer Baulandausweisung innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren ab Inkrafttreten des Flächenwidmungsplanes einer Bebauung zugeführt werden. Betrifft die Nutzungserklärung eine Fläche, die im Flächenwidmungsplan als Aufschließungsgebiet oder -zone gekennzeichnet ist, beginnt die Zehn-Jahres-Frist ab wirksamer Freigabe des Gebietes bzw der Zone. In der Nutzungserklärung hat der Grundeigentümer die Bebauung der Flächen innerhalb der Zehn- Jahres-Frist zuzusichern. Für die Nutzungserklärung ist ein Formular zu verwenden, dessen näherer Inhalt von der Landesregierung durch Verordnung festzulegen ist. Im Formular ist auch auf die Rechtsfolgen davon hinzuweisen, dass die Flächen nicht innerhalb der Frist der Nutzungserklärung gemäß bebaut werden. Die Nutzungserklärungen sind Beilagen des Flächenwidmungsplanes.
2. Das Ausmaß des unbebauten Baulandes hat sich nach dem Bedarf zu richten, der in der Gemeinde in einem Planungszeitraum von zehn Jahren voraussichtlich besteht. Der Bedarf ist in einer Beilage zum Flächenwidmungsplan nach Widmung detailliert zu begründen (Flächenbilanz).
3. Flächen, die nicht innerhalb der Frist der Nutzungserklärung gemäß bebaut worden sind, sollen in Grünland rückgewidmet werden.
4. Die abgabenrechtliche Behandlung von unbebaut gebliebenem Bauland wird gesondert gesetzlich geregelt.
5. Als unbebaut im Sinn der vorstehenden Absätze gelten Flächen, auf denen keine Bauten oder nur solche Bauten stehen, die als Nebenanlage anzusehen sind.