Das Baurecht auf einem fremden Grundstück

Ein Baurecht bietet die Möglichkeit, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Bauwerk zu haben. Das ist also eine Ausnahme von der Regel, dass der Eigentümer des Grundstückes auch gleichzeitig Eigentümer eines darauf errichteten, mit dem Grundstück fix verbundenen Gebäudes ist.

Damit bleiben dem Eigentümer des Grundstückes (der Liegenschaft) seine Eigentumsrechte erhalten, andererseits besteht daraus die Möglichkeit, dass jemand anderer ein Bauwerk (zB ein Einfamilienhaus) darauf errichtet und seinen Wohnbedarf dort deckt. Der sogenannte Bauberechtigte, dem also das Baurecht (=das Recht ein Gebäude zu errichten) eingeräumt wird, erspart sich den Kaufpreis für das Grundstück.

Entstehen des Baurechts

Das Baurecht entsteht erst aufgrund des (Baurechts-)Vertrages und durch die Eintragung im Grundbuch der Liegenschaft. Das Baurecht wird als Belastung im C-Blatt des Grundbuches eingetragen.

Rechte und Pflichten aus dem Baurecht

Dem Bauberechtigten steht das Recht zu, auf der fremden Liegenschaft ein Bauwerk zu errichten; am Gebäude stehen ihm die Rechte eines Eigentümers zu. Am sonstigen Grundstück stehen dem Bauberechtigten - soweit im Baurechtsvertrag nichts anderes vereinbart ist - die Rechte eines Nutznießers zu; d.h. er darf das Grundstück soweit nutzen, als es seine Bedürfnisse verlangen. Der Bauberechtigte kann somit jedenfalls das Grundstück betreten, um zu seinem Haus zu gelangen, er darf Gemüse und Obst anbauen und ernten. Außer durch den Hausbau darf er in die Substanz des Grundstückes nicht eingreifen.

TIPP: Um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden empfiehlt es sich, bezüglich einer über den Hausbau hinausgehenden Nutzung des Grundstückes (zB Bäume pflanzen, Garten anlegen oder umgestalten, Errichtung eines Swimmingpools, etc) jedenfalls entsprechend genaue Vereinbarungen ausdrücklich zu treffen.

In der Regel wird ein Baurecht von einem Liegenschaftseigentümer natürlich nur gegen Bezahlung eingeräumt. Es wird meist ein laufendes Entgelt, ein sogenannter Bauzins oder Baurechtszins, vereinbart und zu bezahlen sein.

Dauer des Baurechts

Ein Baurecht wird immer nur befristet auf einen bestimmten Zeitraum eingeräumt. Das Baurecht darf auf nicht weniger als 10 Jahre und maximal auf 100 Jahre vereinbart werden.

Nur für die vereinbarte Zeit hat man die mit dem Baurecht zusammenhängenden Rechte.

TIPP: Wenn Ihnen ein Baurechtsvertrag angeboten wird, prüfen Sie genau, ob die angebotene Dauer für Ihre Bedürfnisse ausreicht. Wenn Sie "Ihr" Einfamilienhaus zur Wohnversorgung für mehrere Generationen bauen wollen, ist ein Baurecht nichts für Sie.

Beendigung des Baurechts

a) vorzeitige, vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Vertragszeit:

Im Baurechtsvertrag darf nur für den Fall, dass der Bauberechtigte mit der Bezahlung des vereinbarten Bauzinses für mindestens zwei aufeinanderfolgende Jahre im Rückstand ist, ein vorzeitiges Erlöschen des Baurechtes vereinbart werden. Es ist unzulässig im Baurechtsvertrag andere auflösende Bedingungen, wonach der Vertrag vor Ablauf der vereinbarten Dauer erlöschen soll, aufzunehmen.

Zulässig ist es natürlich, zu einem beliebigen Zeitpunkt vor Ablauf der vereinbarten Dauer, eine einvernehmliche vorzeitige Beendigung zu einvernehmlichen Bedingungen zu vereinbaren.

b) durch Ablauf der vereinbarten Zeit:

Im Regelfall erlischt das Baurecht durch Ablauf der Zeit, für die es vereinbart wurde.

Ansprüche aus der Beendigung des Baurechts

Wenn das Baurecht erlischt, so ist die Liegenschaft an den Grundeigentümer zurückzustellen und das Gebäude (Einfamilienhaus) fällt in das Eigentum des Grundeigentümers.

Dem (ehemals) Bauberechtigten (oder seinem Rechtsnachfolger, zB seinem Erben) steht dafür - wenn nichts anderes vereinbart ist - aufgrund des Baurechtsgesetzes eine (sehr geringe!) Entschädigung zu. Die gesetzliche Entschädigung beträgt nur ein Viertel des zum Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts vorhandenen Bauwertes.

TIPP: Vereinbaren Sie im Baurechtsvertrag, dass bei Beendigung des Baurechts eine Entschädigung in der Höhe des dann (von einem Sachverständigen zu schätzenden?) bestehenden Zeitwertes des Gebäudes zu leisten ist.