Auflösung der Eigentümerpartnerschaft

Die beiden Partner können einvernehmlich natürlich vereinbaren, dass

einer die Hälfte des anderen kauft oder
einer seine Hälfte an eine andere Person überträgt oder
beide gemeinsam ihre Hälften an eine/zwei andere Person/en übertragen.

Für all diese Fälle ist Einigkeit unter den beiden Partnern gefordert; man fragt sich daher, was bei Streitigkeiten passiert.

Teilungsklage

Für den Fall, dass sich die beiden Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft aber über die weitere Nutzung bzw Verwertung des Wohnungseigentumsobjektes uneinig sind, kann einer der beiden Partner sogar die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft bei Gericht begehren. Dies erfolgt mit der sogenannten Teilungsklage (§ 830 ABGB).

Eine Teilungsklage darf jedoch nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der Übrigen eingebracht werden, so lautet die gesetzliche Regelung. Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen von Teilungshindernissen (dass die Teilung eben zur Unzeit und zum Nachteil der Übrigen begehrt wird) trifft den oder die Beklagten. Dabei genügt aber nicht die allgemeine Behauptung, dass das Teilungsbegehren zur Unzeit oder zum Nachteil der Übrigen erhoben wird; es müssen konkrete Umstände dargetan werden, die ein Teilungshindernis begründen können. Im Übrigen darf es sich nur um vorübergehende Teilungshindernisse handeln, zB steuerliche Nachteile bei einer sofortigen Teilung, die bei einer Teilung in zwei oder drei Jahren nicht vorliegen würden.

Im Regelfall hätte bei einer Teilungsklage eine sogenannte Natural- oder Realteilung zu erfolgen; eine Realteilung (das Objekt in real zwei annähernd gleichwertige Objekte zu teilen) wird jedoch bei einer Eigentumswohnung praktisch unmöglich sein. Daher wird eine Zivilteilung stattfinden. Dies führt zur Versteigerung der gesamten Anteile beider Partner und zur Teilung des Erlöses unter beiden Partnern je zur Hälfte.

Wenn nun aber die beiden Partner mit verschieden hohen Anteilen am Kauf des Eigentumsobjektes mitgewirkt haben, ist die Hälfteteilung des Erlöses wohl ungerecht.

Beispiel: Die Lebensgefährten Klara und Herbert kaufen gemeinsam eine Eigentumswohnung, Klara bringt 75% des Kaufpreises auf, Herbert nur 25%. Jeder der beiden Partner kann entsprechend der gesetzlichen Vorschriften - unabhängig von der anteiligen Finanzierung - nur je zur Hälfte an dem Wohnungseigentumsobjekt ins Grundbuch eingetragen werden. Trennen sich die beiden Partner und wird – mangels gütlicher Einigung – die Teilungsklage eingebracht und das Eigentumsobjekt versteigert, erhält jeder 50% des Versteigerungserlöses entsprechend der grundbücherlichen Anteile. Klara, der den Kaufpreis überwiegend finanziert hat, müsste dann ihren die Hälfte des Versteigerungserlöses übersteigenden Anspruch gegen den Expartner im Klageweg geltend machen. Besser wäre gewesen, wenn die beiden Partner für derartige Fälle (am besten schon anlässlich des gemeinsamen Erwerbes und der Gründung der Eigentümerpartnerschaft) vereinbart hätten, dass der Erlös eben nicht entsprechend ihrer im Grundbuch eingetragenen jeweiligen Hälfteanteile aufgeteilt wird, sondern entsprechend dem Verhältnis, wie die beiden Partner die Eigentumswohnung finanziert haben.

Unzulässigkeit der Teilungsklage

a) Privilegierte Partner

Sind die Partner Ehegatten und dient die gemeinschaftliche Eigentumswohnung wenigstens einem von ihnen zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses, darf der andere die Teilungsklage während aufrechter Ehe nicht einbringen.

Wenn die Eigentumswohnung von einem minderjährigen Partner zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses genutzt wird, darf – während seiner Minderjährigkeit - der andere Partner keine Teilungsklage einbringen.

b) Vertraglicher Ausschluss der Teilungsklage

Da das Gesetz wenig zwingende Bestimmungen für das Verhältnis der Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft vorsieht, können die beiden Partner einen großen Teil ihrer Vertragsbeziehungen frei gestalten. So können sie auch vertraglich vereinbaren, dass sie die Klage auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft ausschließen. Damit wären aber die beiden Partner – selbst im Fall einer schweren Krise und unüberwindbarer Zerwürfnisse – auf einen unzumutbar langen Zeitraum aneinander gebunden. Daher ist im WEG vorgesehen, dass ein vertraglich vereinbarter Ausschluss der Teilungsklage nur maximal drei Jahre ab Einverleibung der Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch rechtswirksam ist. Danach kann, trotz vereinbartem Ausschluss der Teilungsklage, die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft bei Gericht eingeklagt werden

Ehescheidung und Eigentümerpartnerschaft

Wenn zwei Ehegatten eine Eigentümerpartnerschaft an einer Eigentumswohnung haben, und die Ehe durch Scheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung aufgelöst wird, kann die Eigentümerpartnerschaft der ehemaligen Eheleute trotz der Auflösung der Ehe weiter bestehen. Schließlich ist ja die Eigentümerpartnerschaft laut WEG nicht mehr vom Bestehen einer Ehe zwischen den Partnern abhängig.

Wenn die beiden Ehegatten im Zuge bzw nach einer einvernehmlichen Scheidung nicht mehr gemeinsam Eigentümerpartner sein wollen, müssen sie sich im Zuge der Scheidung auf die Aufhebung ihrer Eigentümerpartnerschaft und die Art und Weise, wie diese zu erfolgen hat, einigen
.
Eine andere Möglichkeit – im Falle einer „streitigen“ (nicht einvernehmlichen) Scheidung – besteht darin, dass man nach der erfolgten Scheidung in einem Verfahren vor Gericht die nacheheliche Aufteilung des gemeinsamen Vermögens und der gemeinsamen Ersparnisse gemäß §§ 81 ff Ehegesetz und auch die Auflösung des gemeinsamen Wohnungseigentums begehrt. Mit Richterspruch würde dann die gemeinschaftliche Eigentumswohnung einem der beiden ehemaligen Ehegatten in das alleinige Eigentum übertragen werden; in der Regel natürlich nur gegen Leistung einer Ausgleichszahlung an den anderen. Das Begehren zur Aufteilung des gemeinsamen Vermögens und der gemeinsamen Ersparnisse gemäß §§ 81 ff Ehegesetz muss innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Nichtigerklärung, Aufhebung oder Scheidung der Ehe gestellt werden.

Wenn der während der Ehe bestehende Zustand weiter belassen wird (wenn also die Eigentümerpartnerschaft trotz der Auflösung der Ehe weiter bestehen bleibt), könnte einer der ehemaligen Ehegatten aber sofort – unmittelbar nach der Scheidung - die Teilungsklage einbringen. Damit würde die Teilungsklage aber gleichzeitig – bei einer streitigen Scheidung – mit einem Verfahren nach §§ 81 Ehegesetz stattfinden.

Der eine ehemalige Ehegatte versucht die Auflösung der Eigentümerpartnerschaft im Rahmen des nachehelichen Aufteilungsverfahrens zu erreichen, der andere Partner dasselbe Ziel im Wege der Teilungsklage. Daher gilt noch eine Sonderregelung (§ 15 WEG): In allen Fällen der Scheidung, Nichtigerklärung oder Aufhebung der Ehe, kann gegen eine nachfolgende Teilungsklage bis zum Ablauf eines Jahres nach Rechtskraft der Auflösung der Ehe eingewendet werden, dass sie zur Unzeit oder zum Nachteil des anderen Partners erfolgt. Damit hat der in der Teilungsklage Beklagte noch ausreichend Zeit, ein Verfahren zur nachehelichen Aufteilung im Sinn der §§ 81 ff Ehegesetz zu führen. Nach einem Jahres nach Rechtskraft der Auflösung der Ehe kann der Einwand, dass die Teilungsklage zur Unzeit oder zum Nachteil des anderen Partners eingebracht wurde, nicht mehr erhoben werden.

Empfehlenswerte Vereinbarungen bei Eingehen einer Eigentümerpartnerschaft

Wie bereits angemerkt, ist beim Eingehen einer Eigentümerpartnerschaft kein Abschluss weitergehender Vereinbarungen zwischen den beiden Partnern erforderlich.

Die beiden Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft müssen nicht zwingend einen Vertrag darüber schließen, ob und wie sie die gemeinschaftlich ihnen gehörende Wohnung selbst benützen, wie sie die Kosten dieser Wohnung untereinander aufteilen, wie sie allenfalls die Eigentümerpartnerschaft wieder auflösen, usw. Die beiden Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft müssen auch nicht vertraglich regeln, was mit dem gemeinschaftlichen Wohnungseigentumsobjekt bei der Auflösung der Partnerschaft geschehen soll bzw was mit dem jeweiligen halben Anteil geschieht, wenn eines der beiden Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft stirbt.

Wir empfehlen aber unbedingt, dass die beiden Mitglieder einer Eigentümerpartnerschaft bereits beim gemeinsamen Erwerb einen möglichst weitgehenden Vertrag abschließen. Vor allem bei Lebensgefährten, die eine Eigentumswohnung gemeinsam erwerben und je zur Hälfte hinsichtlich dieser Wohnung auch ins Grundbuch eingetragen werden, ist unbedingt zu empfehlen, dass mindestens eine Regelung für den Fall getroffen wird, dass die Lebensgemeinschaft auseinander geht. Hier gibt es ja – im Unterschied zur streitigen Scheidung von Ehegatten – kein förmliches Gerichtsverfahren, in dem über die Aufteilung des gemeinsamen Vermögens abgesprochen wird. Lebensgefährten bleiben nach Auflösung ihrer Lebensgemeinschaft Partner ihres gemeinsamen Wohnungseigentums; wenn sie keine vertragliche Vorsorge getroffen haben, kann die Auflösung der Wohnungseigentümerpartnerschaft nur über den Weg einer Teilungsklage erfolgen (wie oben beschrieben). Ohne entsprechende vorsorgliche Regelung besteht beim gemeinsamen Wohnungseigentum von Lebensgefährten daher die Gefahr, dass man sich nach Auflösung der Lebensgemeinschaft in schwierigen und kostenintensiven Prozessen wiederfindet, weil man keine eindeutige vertragliche Regelung für den Fall der Auflösung der Lebensgemeinschaft getroffen hat. Meist möchte ja dann jeder der beiden Lebensgefährten die Wohnung alleine für sich selber nutzen und den jeweils anderen aus der Wohnung und auch aus seiner Eigentümerstellung hinausboxen.

Ähnliche Probleme können sich bei einer bloßen „Wohngemeinschaft“ (ohne besondere persönliche Nahebeziehung der Partner) einer Eigentümerpartnerschaft ergeben, wenn sich die beiden Partner plötzlich nicht mehr so gut verstehen, dass sie gemeinsam in einer Wohnung leben wollen.

Für solche Fälle ist es natürlich empfehlenswert, dass man bereits beim gemeinsamen Erwerb neben Vereinbarungen über das laufende Zusammenleben auch für den Fall der Auflösung der Lebens(Wohn)gemeinschaft entsprechend vorsorgliche Regelungen trifft. Eine derartige Vereinbarungen könnte folgende Punkte enthalten:

Welcher der Partner hat welchen Anteil des Kaufpreises finanziert.
Wie sollen die laufenden Kosten untereinander aufgeteilt werden.

Vereinbarungen für den Fall, dass die Lebens(Wohn)gemeinschaft von einer der beiden Vertragsparteien mittels an den anderen Partner zu richtenden eingeschriebenem Brief für aufgelöst erklärt wird.

Verpflichtung der Partner binnen .... Wochen nach Auflösung der Lebens(Wohn)gemeinschaft einen verbücherungsfähigen Kaufvertrag zu unterfertigen, mit dem einer der Partner seine Miteigentumsanteile an der Liegenschaft und das damit verbundene Wohnungseigentum an den anderen Partner überträgt

Verpflichtung des anderen Partners dafür einen Betrag von € ....,.. (oder ....% des von einem Sachverständigen dann festzustellenden Verkehrswertes der Wohnung) zu leisten

Verpflichtung des Partners, der sein Wohnungseigentum aufgibt, die Wohnung mitsamt seinen Fahrnissen (= alle in seinem Besitz befindlichen persönlichen Gegenstände) spätestens .... Wochen ab dem Zugang der Erklärung der Auflösung der Lebensgemeinschaft (oder ab Eingang der Zahlung bei ihm) zu räumen, ohne weitere Ansprüche auf die Wohnung geltend zu machen.

Diese Punkte sind nur als Anhaltspunkte zu sehen. Je nach den individuellen Umständen des Einzelfalls können verschiedene andere oder zusätzliche Regelungen erforderlich sein.