Eigentümerpartnerschaft - Todesfall eines der Partner

Wie alle übrigen Vermögenswerte kann eine Eigentumswohnung nach den Grundsätzen des Erbrechts gemäß dem ABGB vererbt werden. Sonderregeln sind in § 14 WEG allerdings dann vorgesehen, wenn gemeinsames Wohnungseigentum einer Eigentümerpartnerschaft besteht, und der überlebende Partner den halben Anteil des Verstorbenen an der gemeinsamen Eigentumswohnung nicht ohnehin bereits auf Grund des Erbrechts (Gesetz, Testament, Vermächtnis) alleine erwirbt.

Dann müssen die Rechtsfolgen sowohl aus den Vorschriften über das Erbrecht im ABGB als auch aus den Sondervorschriften des WEG ermittelt werden.

Trotzdem (auch andere) erbberechtigte Personen (solche, die auf Grund des Gesetzes erbberechtigt sind - zB Ehegatte, Nachkommen oder Vorfahren - und/oder solche, die in einem Testament als Erben bedacht wurden) vorhanden sind, gilt: Im Fall des Todes eines der beiden Partner wächst dem anderen, also dem überlebenden Partner, der halbe Anteil des Verstorbenen am Wohnungseigentumsobjekt unmittelbar ins Eigentum zu, sodass der überlebende Partner dann Alleineigentümer des Wohnungseigentumsobjektes ist. Dies wird als „Anwachsung“ bezeichnet.

Beispiel: Herr Max und Herr Fritz sind Freunde und erwerben gemeinsam im Wege einer Eigentümerpartnerschaft eine Eigentumswohnung. Max stirbt und hinterlässt drei Kinder sowie eine Ehegattin. Trotzdem wächst seinem Freund Fritz der Hälfteanteil das Max in sein Eigentum zu, Fritz wird Alleineigentümer der Wohnung

Wächst dem überlebenden Partner der halbe Anteil des verstorbenen Partners zu, sodass er Alleineigentümer des Wohnungseigentumsobjektes wird, muss er an die Verlassenschaft (damit an die gesetzlichen oder testamentarischen Erben) einen „Übernahmspreis“ -  die Hälfte des Verkehrswertes der Wohnung - bezahlen. Der überlebende Partner muss also die Erben, welche die halbe Eigentumswohnung des Verstorbenen wegen des Anwachsungsrechts nicht erben können, mit einer entsprechenden Ersatzleistung in Geld abfinden.

Ist der überlebende Partner ohnehin pflichtteilsberechtigt (Ehegatte, Nachkomme des Erblassers, bzw wenn keine Nachkommen vorhanden sind, die Vorfahren) und dient die Wohnung der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des überlebenden Partners, so ist er privilegiert: Der überlebende Partner muss keinen Übernahmspreis (Hälfte des Verkehrswertes) an die Verlassenschaft bezahlen. Er muss lediglich etwa vorhandenen anderen pflichtteilsberechtigten Personen den ihrem Pflichtteil entsprechende Anteil des Übernahmspreises bezahlen. Der überlebende Partner kann überdies beantragen, dass das Verlassenschaftsgericht eine Frist von höchstens fünf Jahren zur Bezahlung dieses Betrages festsetzt. Ebenso kann die Zahlung in Teilbeträgen vom Gericht festgesetzt werden.

Beispiel 1: Zwei Ehepartner sind je zur Hälfte Eigentümer einer Eigentumswohnung (Verkehrswert € 190.000,-) in Salzburg. Sie bewohnen diese Eigentumswohnung nicht, sondern eine Mietwohnung in Wien. Der Ehemann stirbt, außer dem Anteil an der Salzburger Wohnung hat er kein Vermögen. Der Verstorbene hat ein Testament hinterlassen, in dem er seine Freundin und die Ehefrau je zur Hälfte als Erben bestimmt. Trotzdem wächst der Anteil des Verstorbenen an der Wohnung unmittelbar ins Eigentum der überlebenden Ehegattin zu. Sie hat jedoch dafür an die Verlassenschaft einen Übernahmspreis (€ 95.000,-) zu bezahlen, der auf Grund des Testamentes zwischen Ehegattin und Freundin geteilt wird. Hätte die Eigentumswohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Witwe gedient, so wäre die Freundin leer ausgegangen, weil in diesem Fall nur pflichtteilsberechtigte Erben Ansprüche geltend machen können und die Freundin des Erblassers nicht zum Kreis der Pflichtteilsberechtigten gehört.

Beispiel 2: Zwei Lebensgefährten sind je zur Hälfte Eigentümer einer Eigentumswohnung (Wert: € 280.000,-) und wohnen auch dort. Einer der Lebensgefährten ist noch verheiratet. Dieser stirbt, ohne ein Testament gemacht zu haben. Der halbe Anteil des Verstorbenen wächst dem Überlebenden zu. Da die Wohnung dem überlebenden Partner zwar zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient, er selber (als Lebensgefährte) aber nicht pflichtteilsberechtigt ist, muss er an die Verlassenschaft den Übernahmspreis (€ 140.000,-) bezahlen; diesen erhält die Witwe des Verstorbenen als gesetzliche Erbin.

Beispiel 3: Zwei Ehepartner sind je zur Hälfte Eigentümer einer Eigentumswohnung (Verkehrswert: € 210.000,--) und wohnen auch dort. Sie haben ein gemeinsames Kind. Die Ehefrau stirbt, sie hat kein Testament hinterlassen. Da die Wohnung dem überlebenden Ehegatten zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient, ist an das (pflichtteilsberechtigte) Kind nur der dem Pflichtteil entsprechende Anteil des Übernahmspreises zu bezahlen.
Dieser Anteil errechnet sich so: Nach dem gesetzlichen Erbteil würde das Kind zwei Drittel der Erbschaft ("der halben Eigentumswohnung") erhalten. Der Pflichtteil ist die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, also nur ein Drittel des Wohnungsanteils der verstorbenen Mutter. Der überlebende Ehegatte muss daher an das Kind ein Drittel des Übernahmspreises, somit ein Sechstel des Wohnungswertes (= € 35.000,--) bezahlen.

Der überlebende Partner kann aber auch auf die Anwachsung verzichten, wonach das gesamte Eigentumsobjekt öffentlich versteigert wird. Der Erlös fällt dann zu 50% dem überlebenden Partner und zu 50% den Erben zu.

Jedoch könnte der überlebende Partner mit den Erben auch eine Vereinbarung schließen, wonach der überlebende Partner mit einer anderen Person eine neue Eigentümerpartnerschaft eingeht oder – wohl unter Abgeltung des Hälfteanteils des Überlebenden - die gesamte Eigentumswohnung jemand anderem (zB einer Person oder zwei Personen aus dem Kreis der Erben) zufallen soll. 

Vertragliche Vereinbarungen der beiden Partner für den Todesfall

Die soeben dargelegten Rechtsfolgen des Todes eines der Partner können vor dem Tod eines der Partner nur in gewissem Rahmen vertraglich anders vereinbart werden. Wichtig ist dabei, dass es sich um Vereinbarungen der beiden Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft handeln muss; beide müssen also damit einverstanden sein.

Es ist daher nicht möglich, dass einer der beiden Partner– ohne Zustimmung des anderen Partners - über seinen halben Anteil am Wohnungseigentumsobjekt eine durchsetzbare, letztwillige Verfügung (Testament) macht; außer der Fall, dass das andere Mitglied der Eigentümerpartnerschaft als Erbe eingesetzt wird.

Wenn die beiden Partner aber für den Fall des Ablebens etwas anderes als die gesetzliche Anwachsung an den Überlebenden anstreben, muss darüber ein schriftlicher Vertrag zwischen den Partner errichtet werden. Die beiden Partner können vereinbaren, dass der Anteil des Verstorbenen auf eine andere natürliche Person übergehen soll.

Pflichtteilsberechtigte dürfen durch eine derartige Vereinbarung aber nicht benachteiligt werden.

Beispiel: Herr Max und Herr Fritz sind Freunde und erwerben gemeinsam im Wege einer Eigentümerpartnerschaft eine Eigentumswohnung. Für den Fall des Ablebens des Max vereinbaren beide miteinander, dass der halber Anteil des Max am Wohnungseigentumsobjekt an seine Tochter Stefanie übergehen soll. Wenn Max stirbt und Stefanie dem Verlassenschaftsgericht gegenüber erklärt, den halben Anteil erwerben zu wollen, wird Stefanie neue Partnerin des Fritz in der Eigentümerpartnerschaft.

Die beiden Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft können für den Fall des Ablebens auch vereinbaren, dass der überlebende Partner, dem der halbe Anteil des Verstorbenen zuwächst, gar nichts an die Erben bezahlen muss. Durch eine derartige Vereinbarung dürfen allerdings die Pflichtteilsberechtigten nach dem Verstorbenen nicht benachteiligt werden.

Beispiel: Zwei Lebensgefährten sind je zur Hälfte Eigentümer einer Eigentumswohnung (Wert: € 280.000,-) und wohnen auch dort. Einer der Lebensgefährten ist noch verheiratet. Dieser stirbt, ohne ein Testament gemacht zu haben. Der halbe Anteil des Verstorbenen wächst dem Überlebenden zu. Da die Wohnung dem überlebenden Partner zwar zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient, er selber (als Lebensgefährte) aber nicht pflichtteilsberechtigt ist, müsste er an die Verlassenschaft den Übernahmspreis (€ 140.000,-) bezahlen; diesen würde die Witwe des Verstorbenen als gesetzliche Erbin erhalten. Haben die beiden Lebensgefährten zu Lebzeiten vereinbart, dass der jeweils Überlebende an die Verlassenschaft keinen Übernahmspreis zu zahlen hat, ist die Vereinbarung insofern unwirksam, als die Witwe (sie ist ja nach den erbrechtlichen Regeln pflichtteilsberechtigt) benachteiligt ist. Jedenfalls der Pflichtteil (die Hälfte des Übernahmspreises; also € 70.000,-) ist der Verlassenschaft zu bezahlen.