Garagen oder Autoabstellplätze im selbständigen Wohnungseigentum

An sonstigen selbständigen Räumlichkeiten - das ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt – kann Wohnungseigentum begründet werden. Darunter ist zB nicht nur ein Geschäftslokal zu verstehen, sondern auch eine baulich abgeschlossene Garage. Unerheblich ist, ob sich in dieser Garage nur Platz für ein Auto befindet oder ob die gesamte Tiefgarage einer Wohnhausanlage als ein einziges Wohnungseigentumsobjekt gewidmet wird.

Garagenwohnungseigentümer kann also jemand sein, dem eine Einzelgarage, die etwa als selbständiges Gebäude im Hof der Liegenschaft errichtet worden ist, gehört. Garagenwohnungseigentümer kann aber auch jemand sein, dem die gesamte Tiefgarage mit zB 200 Autoabstellplätzen gehört. Das Wohnungseigentumsobjekt besteht eben aus einer selbständigen Räumlichkeit, der Garage, unabhängig davon ob sich darin nur ein Autoabstellplatz befindet oder zwei oder gleich zweihundert.

Mit dem neuen WEG 2002 wurde aber auch die Möglichkeit geschaffen, dass an (zB nur durch eine Markierung oder durch ein Drahtgitter) deutlich abgegrenzten Autoabstellflächen selbständiges Wohnungseigentum bestehen kann. Damit sind auch bloße Abstellplätze in Tiefgaragen unter Wohnhäusern oder Abstellplätze im Freien als wohnungseigentumstaugliche Objekte definiert.

Autoabstellplätze können dabei auch im Wohnungseigentum von Personen stehen, die nicht gleichzeitig Wohnungseigentümer einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes auf derselben Liegenschaft sind. Das Wohnungseigentumsgesetz nennt jedoch eine besondere Einschränkung:

Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für Kraftfahrzeuge kann bis zum Ablauf von drei Jahren nach der Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur von Personen oder Eigentümerpartnerschaften erworben werden, denen gleichzeitig auch Wohnungseigentum an einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit der Liegenschaft zukommt. Nach Ablauf dieser Frist können auch andere („hausfremde“) Personen Wohnungseigentum an einem Abstellplatz erwerben.

In den ersten drei Jahren nach Wohnungseigentumsbegründung soll Wohnungseigentum an Autoabstellplätzen nur solchen Personen zukommen, die gleichzeitig auch Wohnungseigentümer einer Wohnung oder einer anderen selbständigen Räumlichkeit (zB einer Ordination) sind. Überdies ist auch vorgeschrieben, dass in den ersten drei Jahren diese bevorzugten Personen Wohnungseigentum an mehr als einem Abstellplatz nur dann erwerben können, soweit die Zahl der auf der Liegenschaft vorhandenen Abstellplätze die Zahl der Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten übersteigt.

Beispiel: Wenn auf einer Liegenschaft insgesamt 30 Wohnungen, Ordinationen und sonstige Geschäftsräumlichkeiten und auch nur 30 Kraftfahrzeugabstellplätze errichtet wurden, kann kein Eigentümer einer Wohnung, Ordination oder Geschäftsräumlichkeit mehr als einen Abstellplatz erwerben. Sind hingegen etwa 35 Kraftfahrzeugabstellplätze vorhanden, könnte ein Eigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts auch bis zu sechs Abstellplätze erwerben; für die übrigen 29 Wohnungseigentümer bleiben ja noch 29 Abstellplätze über.

Nach Ablauf der dreijährigen Frist gelten allerdings beide Beschränkungen nicht mehr. Es können liegenschaftsfremde Personen Wohnungseigentum an einem Kraftfahrzeugabstellplatz erwerben. Weiters besteht dann weder für die auf der Liegenschaft wohnenden oder geschäftlich tätigen Wohnungseigentümer noch für liegenschaftsfremde Personen eine zahlenmäßige Beschränkung beim Erwerb von Autoabstellplätzen.

Der Schutzmechanismus in den ersten drei Jahren kann jedoch wahrscheinlich leicht umgangen werden. Es ist zwar nicht zulässig, dass sich eine Person das Wohnungseigentum an allen Abstellplätzen selbst behält, weil dann eben keine ausreichende Anzahl von Stellplätzen für die übrigen Wohnungseigentümer übrig sind. Wie die Erfahrungen zeigen, greifen Wohnungseigentumsorganisatoren (Bauträger) zu folgendem „Trick“: Sie behalten sich alle Autoabstellplätze in einer unter dem Wohnhaus gelegenen Tiefgarage selbst, indem sie Wohnungseigentümer der sonstigen Räumlichkeit „Garage“ werden.

Damit ist das Monopol für alle Abstellplätze der Liegenschaft in der Hand des Wohnungseigentumsorganisators und er kann diese nach seinem Gutdünken vermieten. Nach drei Jahren kann er dann die Autoabstellplätze einzeln in das Wohnungseigentum hausfremder Personen abverkaufen, wobei dies natürlich mit einigem Aufwand verbunden ist. Aus dem einen Wohnungseigentumsobjekt (zB Garage mit 140 Stellplätzen) sind dann 140 einzelne Wohnungseigentumsobjekte (die 140 Abstellplätze) zu bilden und an jedem von ihnen ist Wohnungseigentum zu begründen.