Mängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft

Beim Kauf einer Eigentumswohnung von einem Bauträger (Wohnungseigentumsorganisator) in einem neu errichteten (oder durchgreifend sanierten) Haus kann es durchaus vorkommen, dass nicht nur das primär erworbene Objekt (die Eigentumswohnung) Mängel aufweist. Auch allgemeine Teile der Liegenschaft können mangelhaft sein, weil sie zum Zeitpunkt der Übergabe die gewöhnlich vorausgesetzten oder ausdrücklich vereinbarten Eigenschaften nicht aufweisen. Sogar ernste Schäden des Hauses können vorliegen.

Daraus leiten sich auch für jeden einzelnen Wohnungseigentümer Gewährleistungsansprüche ab. Beim Kauf einer Eigentumswohnung kauft man ja einen Anteil an der Liegenschaft, somit auch einen Anteil am errichteten Haus mitsamt seinen allgemeinen Teilen und Anlagen.

Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes kann in solchen Fällen jeder einzelne Wohnungseigentümer (oder mehrere gemeinsam) einen Anspruch auf Gewährleistung klagsweise geltend machen. Auch dabei handelt es sich um einen Anspruch aus seinem Kaufvertrag. Die Klagsführung muss aber von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer genehmigt werden, da es sich dabei um einen Anspruch hinsichtlich allgemeiner Teile handelt, die ja allen gemeinsam gehören. Bei Gefahr im Verzug – insbesondere wenn die Frist von drei Jahren zur Geltendmachung der Gewährleistung abzulaufen droht – kann ein einzelner Eigentümer die Klage auf Gewährleistung auch ohne Zustimmung der Mehrheit einbringen. Den Mehrheitsbeschluss zur Genehmigung der Klagsführung muss er aber dann noch während des Verfahrens in 1. Instanz nachbringen. 

Einem späteren Kapitel dieser Broschüre vorgreifend, muss hier unbedingt erwähnt werden: Der Wohnungseigentumsorganisator (Bauträger), der etwa noch selbst Anteile an der Liegenschaft hat, wird bei der diesbezüglich erforderlichen Mehrheit nicht mitgerechnet. Er würde einer Klagsführung gegen ihn ja sicher nicht zustimmen.

Beispiel: Herr Huber kauft 37/1526 Anteile an einer Liegenschaft mit dem damit verbundenen Wohnungseigentum an Top 7. Der Bauträger sagt Herrn Huber (und den anderen Wohnungskäufern) nicht nur die Errichtung der gekauften Wohnung, sondern die Errichtung der Wohnhausanlage laut Baubeschreibung und Prospekt und unter Einhaltung aller gesetzlichen Bestimmungen und nach dem Stand der Technik zu. Entgegen der Baubeschreibung wird der allgemeine Fahrradabstellplatz nicht mit einem Flugdach versehen, der zugesagte Spielplatz wird nicht errichtet. Entgegen der baubehördlichen Vorschriften wird der Garagenboden nicht mineralöldicht und ohne Gefälle zur Mitte hin ausgeführt. Herr Huber hat mehrmals, aber ergebnislos beim Bauträger schriftlich urgiert, dass dieser die Mängel behebt. Er möchte nun gegen den Bauträger eine Klage auf Gewährleistung (Verbesserung) einbringen. Der Bauträger hat aber auch zwei Jahre nach der Übergabe der ersten Wohnungen noch nicht alle Wohnungen verkauft und er ist noch zu 506/1526 Anteilen Miteigentümer der Liegenschaft. Herr Huber beruft nun eine Eigentümerversammlung ein; zieht man die 506 Eigentumsanteile des Bauträgers von allen 1526 Anteilen ab, bleiben 1020 Anteile über. Die Klagsführung muss daher von Eigentümern, die mindestens 511 Anteile repräsentieren, beschlossen werden.

Es ist aber natürlich zweckmäßig, dass möglichst viele Miteigentümer die Klage gemeinsam einbringen, um das Kostenrisiko entsprechend zu verteilen. Schließlich haben ja auch alle Miteigentümer etwas von dieser Klage, wenn sie erfolgreich ist. Der Bauträger wird verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand herzustellen; die Eigentümergemeinschaft erspart sich den Aufwand zusätzlicher Kosten (etwa für die Herstellung des nach den baubehördlichen Vorschriften geforderten mineralöldichten Garagenbodens).