Wann liegt ein Mangel vor?

Ein Mangel liegt vor, wenn eine Sache zum Zeitpunkt der Übergabe nicht die gewöhnlich vorausgesetzten oder ausdrücklich vereinbarten Eigenschaften aufweist. Dafür – dass eine Sache zum Zeitpunkt der Übergabe die gewöhnlich vorausgesetzten oder ausdrücklich vereinbarten Eigenschaften aufweist - hat der Übergeber „Gewähr“ zu leisten.

Wenn ein Mangel binnen 6 Monaten nach Übergabe hervorkommt, muss der Verkäufer beweisen, dass der Mangel bei der Übergabe noch nicht vorgelegen hat, sondern zB auf die laufende Benützung des Wohnungskäufers zurückzuführen ist. Tritt der Mangel erst nach 6 Monaten hervor, muss der den Mangel rügende Wohnungskäufer beweisen, dass der Mangel bereits bei Übergabe bestanden hat und nicht etwa erst während der laufenden Benützung entstanden ist.

Manchmal wird dem Wohnungseigentumsbewerber im Anschluss an die Besichtigung eine Unterschrift abverlangt, womit er bestätigt, dass nun alle Mängel erschöpfend aufgezählt seien und eine spätere Beanstandung nicht mehr möglich sei. Selbst wenn man etwa derartiges oder überhaupt einen generellen Gewährleistungsausschluss unterzeichnet, ist die Vereinbarung gemäß KSchG nicht wirksam, wenn es sich um ein "Verbrauchergeschäft" handelt. Ein Kaufvertrag über eine Wohnung ist immer dann ein Verbrauchergeschäft, wenn der Kaufvertrag bei einem Vertragspartner zum Betrieb seines Unternehmens gehört (Wohnbaugesellschaft, Einzelunternehmer, ...), dies aber für den anderen Vertragspartner (Konsument, Verbraucher) nicht zutrifft.

Es können also auch erst später erkannte Mängel gerügt und Gewährleistung verlangt werden. Der Anspruch auf Gewährleistung muss gegen den Vertragspartner (Verkäufer bzw Wohnungseigentumsorganisator) rechtzeitig (innerhalb von drei Jahren ab Übergabe der Wohnung) mit Klage geltend gemacht werden. Sollten mit der Wohnung bewegliche Sachen übergeben worden sein, beträgt die Gewährleistungsfrist für diese Sachen zwei Jahre.

Zur Behebung des Mangels muss prinzipiell Verbesserung oder Austausch verlangt werden. Wenn etwa die Badewanne in der gekauften neuen Wohnung schadhaft ist, muss ihre Reparatur oder der Austausch gegen eine neue, nicht schadhafte Badewanne verlangt werden.

Bei nicht behebbaren Mängeln kann eine Preisminderung verlangt werden. Handelt es sich aber um Mängel, die den ordentlichen Gebrauch der Wohnung verhindern und die auch nicht behebbar sind, so kann sogar die Aufhebung des Vertrages verlangt werden.

Adressat der Mängelrügen ist der Vertragspartner des Wohnungskäufers, also der Wohnungseigentumsorganisator. Wie dieser dann seine (Gewährleistungs-)Ansprüche gegen die jeweilige bauausführende Firma geltend macht, lassen Sie ruhig seine Sache sein. Nur bei Sonderausstattungen, die vom Wohnungseigentümer selbst direkt bei bauausführenden Firmen in Auftrag gegeben wurden, sind Ansprüche auf Gewährleistung an diese Firmen zu richten. Mängel bei Sonderausstattungen, die über den Wohnungseigentumsorganisator beauftragt wurden, sind bei diesem geltend zu machen.

Durch besondere vertragliche Vereinbarungen versuchen Verkäufer bzw Wohnungseigentumsorganisatoren oft, sich der Haftung zu entziehen. In Verträgen kommt es oft vor, dass Verkäufer bzw Wohnungseigentumsorganisatoren ihrer Pflicht zur Gewährleistung  ausschließen und dafür die eigenen Gewährleistungsansprüche gegen die Baufirmen an den Käufer bzw Wohnungseigentumsbewerber abtreten. Der Verkäufer der Wohnung möchte sich also zurücklehnen und den Käufer mit den bauausführenden Firmen streiten lassen. Solche Vereinbarungen sind gemäß KSchG nicht wirksam, wenn der Verkäufer ein Unternehmer ist und der Käufer Konsument. Der Wohnungskäufer kann und sollte sich weiterhin an seinen Vertragspartner (Verkäufer, Wohnungseigentumsorganisator) halten und nicht an jemanden, mit dem er gar keine Vertragsbeziehung hat.