Kaufanwartschaftsverträge bzw Kaufverträge sollten folgende Bestandteile haben

Namen der Vertragspartner
Genaue Bezeichnung der Liegenschaft unter Angabe des derzeitigen Eigentümers
"Baubeschreibung" und genaue Pläne: Genaue Beschreibung der (zu errichtenden) gesamten Wohnungseigentumsanlage und des konkreten Wohnungseigentumsobjektes: Nutzfläche, voraussichtlicher Nutzwert, Bauform, Bauausführung, Art der Beheizung, Stockwerkslage, Zubehör zum Wohnungseigentum, die Art und Größe von Gemeinschaftsräumen, Grünflächen, Kinderspielplätzen und anderen Gemeinschaftsanlagen.
Als Beilage zum Kauf(anwartschafts)vertrag sollten verbindliche Pläne von der betreffenden Wohnung wie auch von der Gesamtanlage übergeben werden.

Der Erwerb einer Wohnung, die erst gebaut werden soll, erinnert immer ein wenig an den sprichwörtlichen Kauf einer "Katze im Sack". Der Kauf(anwartschafts)vertrag muss also die mangelnde reale Besichtigungsmöglichkeit der zu erwerbenden Wohnung soweit als möglich ausgleichen und die vom Wohnungseigentumsorganisator zu erbringende Leistung detailliert und klar beschreiben.
Grundausstattung und Regelung für Sonderwünsche, Gewährleistung bei Sonderwünschen, Vergütung für nicht beanspruchte Grundausstattung.
Bauzeitplan mit Übergabetermin: Oft wird ein Fertigstellungstermin nur mündlich genannt. Wenn er dann nicht eingehalten wird, ist die mündliche Zusicherung nur schwer zu beweisen und ein Schadenersatzanspruch deshalb kaum durchsetzbar. Vereinbaren Sie daher schriftlich einen fixen Bezugstermin und für den Fall, dass dieser nicht eingehalten werden kann, eine Vertragsstrafe für den Wohnungseigentumsorganisator.

Beispiel: "Bezugstermin 1.1.2004. Sollte bis zu diesem Zeitpunkt die Wohnung nicht bezugsfertig übergeben werden, so leistet der Verkäufer (Wohnungseigentumsorganisator) für jede angefangene Woche bis zur verspäteten bezugsfertigen Übergabe an den Käufer einen Betrag von € 1.000,- als Vertragsstrafe."
Gesamtkaufpreis: Vereinbarung darüber, ob es sich um einen Fixpreis handelt oder ob eine Höchstpreisgarantie gewährt wird. Falls beides nicht gegeben ist, sondern ein kostendeckender oder kostenorientierter Preis zu leisten ist, sollte vereinbart sein, wie die Nachfinanzierung bei einer Baukostenüberschreitung erfolgen soll. Falls keine Fix- oder Höchstkostenpreisgarantie gegeben wird, ist der Kalkulationsstichtag wichtig, der bei gemeinnützigen Baugesellschaften höchstens ein Jahr zurückliegen darf. Wenn sich der Kaufpreis aus Grund- und Baukosten zusammensetzt, sind sie ihrer Höhe nach getrennt anzugeben.
Wie erfolgt die Zahlung und Finanzierung des Gesamtkaufpreises: Muss die Wohnung bar in voller Höhe bezahlt werden? Wird der Kaufpreis nur teilweise durch Eigenmittel des Käufers und der Rest durch ein auf der Liegenschaft haftendes Hypothekardarlehen und/oder durch ein gefördertes Darlehen bezahlt? Wenn ja, sollten Laufzeit, Höhe und Verzinsung des Bankkredits und/oder des öffentlichen Darlehens und die sich daraus ergebenden monatlichen Belastungen angegeben sein.
•Je nachdem muss also vereinbart werden, ob der Verkäufer eine lastenfreie Übergabe des Liegenschaftsanteils garantiert, oder ob und in welcher Höhe der Käufer ein auf seinem Anteil haftendes Darlehen übernimmt.
Fälligkeit der Kaufpreiszahlungen an den Wohnungseigentumsorganisator: Solange die Wohnungen noch nicht fertiggestellt wurden, ist es am besten, eine Vereinbarung zu treffen, wonach der Käufer Teilbeträge je nach Baufortschritt zu zahlen hat. Wenn bereits vor der Fertigstellung des Baus der gesamte Kaufpreis bezahlt wird, besteht die Gefahr, dass im Fall des Konkurses des Wohnungseigentumsorganisators die geleisteten Zahlungen verloren sind, ohne dass die Gegenleistung (Fertigstellung der Wohnung) voll erbracht wurde.
Behalten Sie sich im Kauf(anwartschafts)vertrag außerdem vor, dass ein gewisser Rest des Kaufpreises (zB 3-5 %) erst einige Monate oder gar erst drei Jahre nach ordnungsgemäßer mängelfreier Übergabe der Wohnung fällig sein soll. Dies bedeutet einen gewissen Druck auf den Wohnungseigentumsorganisator, die eventuell in der Zwischenzeit nach der Wohnungsübergabe aufgetretenen Mängel rasch zu beseitigen.
Wenn das Bauträgervertragsgesetz anzuwenden ist (siehe dazu das entsprechende Kapitel), muss die Art des Sicherungsmittels im Vertrag angegeben sein.
Soll ein Treuhänder (in der Regel der Vertragserrichter) für die Kaufpreiszahlungen bestellt werden? Bei einer derartigen Treuhandschaft zahlt der Käufer den Kaufpreis oder die Kaufpreisraten an den Treuhänder (Notar oder Rechtsanwalt) mit dem Auftrag den Kaufpreis erst dann an den Verkäufer weiterzuleiten, wenn die vereinbarte grundbücherliche Eintragung des Eigentumsrechtes des Käufers abgesichert bzw durchgeführt ist.

TIPP zur Absicherung von Treuhandgeldern: Da in den letzen Jahren immer wieder Fälle der Veruntreuung von Treuhandgeldern vorgekommen sind, haben sowohl die Rechtsanwaltskammern als auch die Notariatskammer Sicherungsmaßnahmen ergriffen. Alle Notare sind im notariellen Treuhandregister erfasst. Sie sind verpflichtet, alle übernommen Treuhandschaften dort anzuzeigen und registrieren zu lassen. Rechtsanwälte können freiwillig Mitglied im Treuhandverband, Treuhandbuch oder bei der Treuhandrevision (unterschiedlich je nach Bundesland) der Rechtsanwaltskammern sein. Diesfalls haben auch sie die übernommenen Treuhandschaften zu melden, damit die jeweilige Rechtsanwaltskammer die Abwicklung der Treuhandschaft kontrollieren kann. Achten Sie daher bei der Auswahl des Vertragserrichters darauf, dass dieser einer derartigen Kontrolle unterliegt; bestehen Sie darauf, dass Ihnen der Vertragserrichter die entsprechende Meldung der Treuhandschaft an seine Notariats- oder Rechtsanwaltskammer in Kopie übermittelt.
Wie werden Aufwendungen für die Liegenschaft (Annuitäten, Betriebskosten, Heizungskosten, Liftkosten, Instandhaltung, etc.) auf die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte aufgeteilt: Nach dem Nutzwert oder nach Nutzfläche oder nach anderem Aufteilungsschlüssel.
Zustimmung zur Unterzeichnung später abzuschließender Verträge gemäß einem vorgelegten Muster: Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Verwaltungsvertrag, Beheizungsvertrag, Hausordnung, Benützungsregelung für gemeinsame Anlagen.
Schriftliche Zusage des Wohnungseigentumsorganisators, dass dem Käufer das Wohnungseigentumsrecht an der bestimmten Wohnung eingeräumt wird.

TIPP: Diese Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts sollte nach Vertragsunterzeichnung auch sofort durch den Vertragserrichter im Grundbuch angemerkt werden (Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG).

Wenn der Wohnungseigentumsorganisator nicht Gesamteigentümer der Liegenschaft ist, muss zur Durchführung der grundbücherlichen Anmerkung seiner Zusage noch die Zustimmung der(s) anderen Liegenschaftseigentümer(s) eingeholt werden. Diese Anmerkung ist besonders wichtig und schützt Sie vor nachträglichen Belastungen der Liegenschaft (und damit Ihres zukünftigen Miteigentumsanteils). Die Wohnung kann nicht noch einmal verkauft werden, und der Wohnungseigentumsbewerber hat für den Fall, dass über das Vermögen des Liegenschaftseigentümers der Konkurs oder der Ausgleich eröffnet wird, den Anspruch, dass der ihm zustehende Liegenschaftsanteil und das damit verbundene Wohnungseigentum aus der Konkurs- bzw Ausgleichsmasse ausgesondert wird.
Zustimmung des Wohnungseigentumsbewerbers zur Anmerkung der vorbehaltenen Verpfändung bis zu einem ziffernmäßig fixierten Betrag (§ 41 WEG): Kostensteigerungen machen es oft nötig, für die Fertigstellung des Bauvorhabens weitere Kredite aufzunehmen. Wenn vereinbart ist, dass der Käufer diese Kostensteigerungen bezahlt (wenn also kein Fixpreis vereinbart ist), sichert sich der Wohnungseigentumsorganisator durch diese Anmerkung ab, dass er den Betrag der Kostensteigerung auch vom Käufer erhält.
Eine allfällige darüber hinausgehende Zustimmung des Wohnungseigentumsbewerbers zur Aufnahme darüber hinausgehender Hypothekardarlehen für Kostensteigerungen.
Bedingungen, unter denen eine Auflösung des Kauf(anwartschafts)vertrages möglich sein soll.
Kosten und Kostenübernahme der Vertragserrichtung und der Vergebührung.
Beim Kaufvertrag zusätzlich wichtig ist die sogenannte "Aufsandungserklärung". Damit erklärt der bisherige Eigentümer des nunmehr verkauften Miteigentumsanteiles, dass er der Übertragung des Eigentumsrechtes an den Käufer bezüglich der vertragsgegenständlichen Miteigentumsanteile einwilligt. Mit einer derartigen Erklärung kann die Eigentumsübertragung grundbücherlich durchgeführt werden.
Vereinbarung, wer zu welchen Bedingungen mit der Verwaltung der Liegenschaft betraut wird.
Im Kaufvertrag: Beglaubigung der Unterschriften des Käufers und Verkäufers durch einen Notar oder bei Gericht (kann direkt bei Unterfertigung des Kaufvertrages oder auch später erfolgen)