Kauf einer noch im Bau befindlichen bzw neu errichteten Eigentumswohnung

Beim Kauf einer neu zu errichtenden Eigentumswohnung sind nicht nur der eigentliche Kaufvertrag sondern auch verschiedene andere Verträge zu schließen. Manchmal sind diese Verträge (Kaufanwartschaftsvertrag und/oder Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Verwaltungsvertrag, evtl. Beheizungsvertrag oder Wärmelieferungsvertrag) oder Teile dieser Verträge in einer einzigen Vertragsurkunde zusammengefasst. Die Unsicherheit des Wohnungskäufers ist in der Phase des Wohnungserwerbs, wenn ihm vom Wohnungseigentumsorganisator seitenlange Vereinbarungen, deren Inhalt schwer verständlich ist, zur Unterschrift vorgelegt werden, am größten.

Da in der Praxis bei einem Neubau alle Vertragsformulare vom Wohnungseigentumsorganisator vorgelegt werden, ist nicht leicht nachvollziehbar, dass der Käufer aber eigentlich verschiedene Verträge mit verschiedenen Personen schließt:

den Kaufanwartschaftsvertrag und/oder Kaufvertrag mit dem Wohnungseigentumsorganisator
den Wohnungseigentumsvertrag mit den übrigen (zukünftigen) Miteigentümern der Liegenschaft
den Verwaltungsvertrag gemeinsam mit den übrigen (zukünftigen) Miteigentümern auf der einen Seite und dem Hausverwalter auf der anderen Seite
den Beheizungsvertrag oder Wärmelieferungsvertrag gemeinsam mit den übrigen (zukünftigen) Miteigentümern auf der einen Seite und dem Wärmelieferanten (zB Fernwärmeunternehmen) auf der anderen Seite

Während es dem Käufer selbstverständlich ist, dass der Wohnungseigentumsorganisator, der ja auch sein Vertragspartner ist, den Vertragstext von Kaufanwartschaftsvertrag und/oder Kaufvertrag zur Unterschrift vorlegt, fragt er sich vielleicht, warum auch die anderen oben genannten Verträge vom Verkäufer (Wohnungseigentumsorganisator) erstellt werden.

Einerseits soll durch diese Vorgangsweise die Wohnungseigentumsbegründung möglichst rasch durchgeführt werden sowie die laufende Bewirtschaftung der Wohnhausanlage ohne Verzögerungen bzw Unklarheiten beginnen können. Andererseits sichert sich der Wohnungseigentumsorganisator - solange er noch jedem einzelnen (zukünftigen) Mitglied der Eigentümergemeinschaft mächtig gegenübersteht - günstige Folgegeschäfte. In der Regel wird nämlich der Wohnungseigentumsorganisator sich selbst bzw seine Tochterfirma schon in den Kaufverträgen auf mehrere Jahre befristet zum Verwalter der Wohnhausanlage bestellen lassen. Das dabei „vereinbarte“ Honorar liegt meist über dem sonst üblichen Honorar, das Hausverwalter am freien Markt verlangen. Solchen durchaus nachteiligen Vereinbarungen kann man, wenn man eine bestimmte Wohnung haben will, meist nicht aus dem Weg gehen; der Verkäufer wird darauf bestehen, dass sie auch diese Vereinbarung unterschreiben.

Die Rechtsprechung dazu:

a)Gemäß einer Entscheidung des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien (LGZ Wien, 29.12.2000, 41 R 254/00g) ist es unzulässig, dass der Wohnungseigentumsorganisator sich selbst oder eine von ihm ausgewählte Firma auf eine unkündbare Zeit lang (also befristet) als Hausverwalter bestellen lässt. Eine Bestellung des Wohnungseigentumsorganisators als Verwalter auf unbestimmte Zeit (unbefristeter Verwaltungsvertrag, der zum Ende jeder Abrechnungsperiode aufgekündigt werden kann) wird jedoch als zulässig angesehen.

b)Dem widerspricht aber in einer jüngeren Entscheidung der Oberste Gerichtshof (OGH, 4.9.2001, 5 Ob 98/01z): Die Bestellung des Wohnungseigentumsorganisators zum Verwalter, auch wenn diese bereits in den Kaufverträgen vorgesehen ist, ist nicht unbillig und daher nicht rechtswidrig.

Der OGH hat dabei zwischen einer befristeten und damit für einen bestimmte Zeitraum unkündbaren Bestellung des Wohnungseigentumsorganisators zum Verwalter und seiner nur unbefristeten Bestellung nicht unterschieden; beides ist entsprechend dieser Entscheidung zulässig. Der Nachteil, dass die Wohnungseigentümer in den ersten Jahren die Person des Verwalters nicht selbst bestimmen können, sei dadurch entschärft, dass sie dem Verwalter Weisungen erteilen und einen pflichtwidrig handelnden Verwalter jederzeit abberufen können.

Kaufanwartschaftsvertrag und/oder Kaufvertrag

Wenn es um eine Eigentumswohnung in einem neu zu errichtenden Gebäude geht, so ist der erste Vertrag, den Sie als Wohnungsinteressent unterschreiben, üblicherweise ein "Kaufanwartschaftsvertrag". Dies muss nicht notwendigerweise so sein, wird aber oft dann vorkommen, wenn man in einer sehr frühen Bauphase eine Eigentumswohnung kauft. Natürlich kommt es auch vor, dass man als ersten Vertrag gleich den eigentlichen Kaufvertrag unterzeichnet, besonders dann, wenn die Wohnhausanlage schon fertiggestellt wurde.

Wie der Name "Kaufanwartschaftsvertrag" schon sagt, werden Sie damit zwar "Anwärter" für den Kauf der Eigentumswohnung (das Gesetz sagt: "Wohnungseigentumsbewerber") - aber noch nicht Wohnungseigentümer. Wie dieser Vertrag bezeichnet wird (manchmal zum Beispiel auch als Vorvertrag), ist unerheblich. Wesentlich ist, dass Sie sich mit Abschluss des Anwartschaftsvertrages verpflichten, die im Vertrag vorgesehenen Zahlungen zu leisten, sowie nach Bauabschluss einen Kaufvertrag und den Wohnungseigentumsvertrag zu unterschreiben. Im Gegenzug sichert Ihnen der Bauträger ("Wohnungseigentumsorganisator") die Baudurchführung und die Abwicklung der Wohnungseigentumsbegründung zu.

Auch wenn die Bezeichnung solcher Anwartschaftsverträge manchmal recht harmlos klingen mag, so ist bereits damit der entscheidende Schritt vom bloßen Interessenten zum Vertragspartner mit allen Rechten und Pflichten getan.

Bereits im Kaufanwartschaftsvertrag sollen daher die wesentlichen Inhalte der späteren Verträge - vor allem, wenn es sich um außergewöhnliche Regelungen handelt - erwähnt werden.

Kaufanwartschaftsverträge bzw Kaufverträge sollten folgende Bestandteile haben

Rechtsunwirksame Vereinbarungen zwischen Wohnungseigentumsorganisator und Wohnungseigentumsbewerber

Gemäß § 38 WEG sind verschiedene Vereinbarungen rechtsunwirksam. Daneben gilt für den Kauf einer Eigentumswohnung, dass bestimmte Vereinbarungen auch auf Grund des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) zwischen Unternehmern (Wohnbaugesellschaft oder auch Einzelperson) und Konsumenten nicht rechtswirksam getroffen werden können.

Alle Vereinbarungen, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- und Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, sind unwirksam. Das gilt sowohl für Kaufanwartschafts-, Kauf- und alle sonstigen Verträge zwischen Wohnungseigentumsorganisator und Wohnungseigentumsbewerber. In § 38 WEG sind beispielhaft solche unwirksame Vereinbarungen angeführt:

Mietverträge über gemeinsame Teile der Liegenschaft (Autoabstellplätze, etc) können nur von den Wohnungseigentümern gemeinsam, nicht aber vom Wohnungseigentumsorganisator, abgeschlossen werden. Der Wohnungseigentumsorganisator kann sich nicht vorbehalten, dass er derartige Mietverträge in Zukunft selbst abschließen darf. Er darf sich auch nicht vorbehalten, diese allgemeinen Flächen selbst zu nutzen.
Mietverträge für Zubehör zu Wohnungen (Garten, Stellplatz) können nur vom betreffenden Wohnungseigentümer, nicht aber vom Wohnungseigentumsorganisator, abgeschlossen werden.

Hat der Wohnungseigentumsorganisator trotzdem solche nicht wirksamen Vereinbarungen mit Dritten geschlossen (zB Stellplätze, die im gemeinsamen Eigentum aller Wohnungseigentümer stehen, vermietet), so kann die Vereinbarung aufgehoben werden. Jeder Wohnungseigentümer kann bei Gericht die Rechtsunwirksamkeit dieser Verträge feststellen lassen.

Künftige Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten oder Vermittlungsaufträge jeder Art können nur von den Wohnungseigentümern, nicht aber vorweg vom Wohnungseigentumsorganisator vergeben werden.
Vorkaufs- oder Wiederverkaufsvereinbarungen können nicht wirksam getroffen werden.
Allenfalls vereinbarte Konventionalstrafen und Reuegelder sind nicht wirksam. Allerdings ist bei Nichterfüllung des Vertrages durch einen Vertragspartner dem anderen der dadurch entstehende Schaden zu ersetzen.
Beschränkungen der in §§ 918 bis 921 sowie 932 und 934 ABGB festgelegten Rechte können nicht rechtswirksam vereinbart werden.
Die §§ 918 bis 921 ABGB betreffen das Rücktrittsrecht und Schadenersatzansprüche bei Nichterfüllung eines Vertrages oder bei nicht entsprechender oder nicht termingemäßer Erfüllung von Verträgen.
Das begründete Rücktrittsrecht (wenn der Vertragspartner seine Zusage nicht einhält) kann nicht ausgeschlossen oder von der Bezahlung einer bestimmten Summe oder von der Bereitstellung eines Nachfolgers abhängig gemacht werden. Weiters dürfen die Rückzahlung der bereits erbrachten Eigenmittel nicht von bestimmten Bedingungen abhängig gemacht werden (zB Nennung eines anderen Käufers), oder Schadenersatz- oder Erfüllungsanspruch ausgeschlossen oder beschränkt werden.

§ 932 ABGB: Der Wohnungseigentumsorganisator darf die Gewährleistung für eine mängelfreie Wohnung und mängelfreie allgemeine Teile der Liegenschaft gegenüber dem Wohnungseigentumsbewerber nicht ausschließen oder zeitlich oder inhaltlich beschränken (gesetzliche Gewährleistungsfrist ist drei Jahre, gegenüber dem Wohnungseigentumsbewerber haftet sein Vertragspartner; das ist der Wohnungseigentumsorganisator, in der Regel aber nicht die bauausführenden Firmen).
§ 934 ABGB („laesio enormis“): Hat jemand für seine Leistung (hier: Kaufpreis) eine Gegenleistung (hier: eine Wohnung) erhalten, die nicht einmal halb soviel wert ist, wie seine Leistung, so kann er die Aufhebung des Vertrages verlangen. Sein Vertragspartner kann die Aufhebung des Vertrages aber verhindern, indem er den Teil der Leistung, für den kein Gegenwert besteht, zurückzahlt.

Beispiel: Hat jemand eine Wohnung (Wert € 100.000,-) um € 210.000,- gekauft, so kann er gemäß § 934 ABGB die Aufhebung des Kaufvertrages verlangen. Der Verkäufer kann aber auch € 110.000,- zurückzahlen, wodurch der Kaufvertrag aufrecht bleibt.

Baufertigstellung und die Schritte zum Eigentumserwerb

Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 WEG
Nach Unterzeichnung des Kauf(anwartschafts)vertrages sollten Sie sofort die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts nach § 40 Abs 2 WEG im Grundbuch durch den Vertragserrichter veranlassen. Erforderlich dazu ist die Vorlage des vom Wohnungseigentumsorganisator unterschriebenen Kauf(anwartschafts)vertrages oder einer von ihm unterfertigten Erklärung, dass er der Anmerkung des Wohnungseigentums nach § 40 WEG zustimmt. Ist der Wohnungseigentumsorganisator nicht auch Liegenschaftseigentümer, so ist auch dessen Zustimmung erforderlich.

Erst wenn diese Eintragung erfolgt ist, darf der Wohnungseigentumsorganisator vom Käufer Zahlungen entgegennehmen. Es kann allerdings wirksam vereinbart werden, dass schon vorher Zahlungen an einen gemeinsamen Treuhänder zu leisten sind.

Baufertigstellung

Der Wohnungseigentumsorganisator muss nun das Objekt gemäß den Vereinbarungen des Kauf(anwartschafts)vertrages errichten und die baupolizeiliche Benützungsbewilligung erwirken. Sobald die Wohnung beziehbar ist - also die Benützungsbewilligung erteilt ist -, muss die Wohnung übergeben werden, sofern der Wohnungseigentumsbewerber die bis dahin vereinbarungsgemäß zu leistenden Beträge bezahlt hat.

Sobald dann die Bauführung an der Baulichkeit, in der sich die Eigentumswohnung befindet, beendet ist, muss der Wohnungseigentumsorganisator die Einverleibung des Wohnungseigentums im Grundbuch in die Wege leiten.

Grundbücherliche Eintragung des Eigentumsrechts

Der Wohnungseigentumsorganisator ist (sofern der Wohnungseigentumsbewerber die bis dahin vereinbarungsgemäß zu leistenden Beträge bezahlt hat) verpflichtet, nach Vollendung der Bauführung unverzüglich alle Anträge zu stellen und Urkunden zu errichten, um die Wohnungseigentumsbegründung durchzuführen und die grundbücherliche Eintragung des Wohnungseigentums für den Wohnungseigentumsbewerber zu erwirken.

Wenn zuerst ein Kaufanwartschaftsvertrag geschlossen wurde, muss nun auch die Errichtung und Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags nach der - hoffentlich zwischenzeitlich erfolgten - Nutzwertfestsetzung erfolgen (eventuell auch erst nach der Endabrechnung des Bauvorhabens). Um nicht nur Miteigentümer zu sein, sondern Wohnungseigentümer zu werden, muss von allen (zukünftigen) Miteigentümern auch der Wohnungseigentumsvertrag unterzeichnet werden. Die Unterschriften unter Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag müssen beim Bezirksgericht oder beim Notar beglaubigt werden.

Der Kaufvertrag ist dann noch beim Finanzamt anzuzeigen und die Grunderwerbsteuer muss bezahlt werden. Bestimmte Vertreter der Kaufvertragsparteien – ein Rechtsanwalt oder Notar – sind allerdings berechtigt, die Grunderwerbsteuer und die Gerichtsgebühren gleich selbst berechnen und abführen. In diesem Fall ist keine Unbedenklichkeitsbescheinigung mehr notwendig, sondern nur die "Selbstberechnungserklärung" des Rechtsanwaltes oder Notars. Dadurch kann die Eintragung des Eigentumsrechtes beschleunigt werden.

Erst dann kann beim Grundbuchgericht (das jeweils zuständige Bezirksgericht) um Einverleibung des Wohnungseigentumsrechts angesucht werden. Dazu sind der beglaubigte Kaufvertrag, die Selbstberechnungserklärung oder Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, der beglaubigte Wohnungseigentumsvertrag, die Entscheidung über die Festsetzung der Nutzwerte und die Bescheinigung der Baubehörde (oder ein Gutachten eines Ziviltechnikers) über die Anzahl der selbständigen wohnungseigentumsfähigen Objekte dem Grundbuchgesuch beizulegen.

Der Gerichtsbeschluss über die Einverleibung des Wohnungseigentums wird dann den Vertragsparteien zugestellt.

Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts (§ 43 WEG)

Diese Bestimmung schützt den Wohnungseigentumsbewerber vor allem in der Gründungsphase. Trotz Abschlusses aller Verträge und Zahlung des Kaufpreises und trotzdem die Bauführung an der Baulichkeit, in der sich die Eigentumswohnung befindet, beendet ist, lassen sich manchmal Wohnungseigentumsorganisatoren mit der Eintragung des Käufers in das Grundbuch - mit der Stellung bestimmter Anträge oder der Errichtung von Urkunden - unangemessen lange Zeit.

Der Wohnungseigentumsbewerber kann im Fall einer Säumigkeit des Wohnungseigentumsorganisators aber den Liegenschaftseigentümer klagen, in die Einverleibung seines Mit- und Wohnungseigentums einzuwilligen. Der Wohnungseigentumsbewerber hat auch die Möglichkeit, diese Klage im Grundbuch anmerken zu lassen.

Konkurs des Wohnungseigentumsorganisators während der Bauphase

Wenn über das Vermögen des Wohnungseigentumsorganisators der Konkurs oder das Ausgleichsverfahren eröffnet wurde oder die Voraussetzungen für die Eröffnung des Konkurses vorliegen oder ein Antrag auf Eröffnung des Konkurses nur mangels kostendeckenden Vermögens abgewiesen wurde, stellt er bzw der Masseverwalter in der Regel die Bautätigkeit ein. Ob das Bauvorhaben von einem anderen Wohnungseigentumsorganisator fertiggestellt wird, entscheiden die nach Köpfen berechnete Mehrheit der Wohnungseigentumsbewerber.

Stimmberechtigt sind alle Wohnungseigentumsbewerber,

die schon als schlichte Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind, oder
für die zumindest die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch angemerkt ist, oder
die die Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts (§ 43 WEG) bereits eingebracht haben und im Grundbuch anmerken haben lassen.

Wenn sich die Mehrheit nicht einigt, kann jeder Wohnungseigentumsbewerber mittels Antrag im Außerstreitverfahren auch eine gerichtliche Entscheidung über die Fortsetzung der Bauführung erwirken.

Übergabe und Übernahme der Wohnung/Gewährleistung

Wohnungseigentumsbewerber haben, wie bereits erwähnt, Anspruch auf Übergabe der Wohnung, sobald die Wohnung fertiggestellt ist und die vertragsmäßig bis zur Übergabe zu zahlenden Beträge bezahlt sind. Über Nachforderungen kann später verhandelt werden!

TIPP: Weist die Wohnung oder die Wohnhausanlage zum Zeitpunkt des vereinbarten Übergabetermins aber solche Mängel auf, dass ein üblicher Gebrauch der Wohnung nicht oder nur schwer möglich ist, ist man zur Übernahme der Wohnung nicht verpflichtet; auch dann nicht, wenn der vertraglich vereinbarte Übergabetermin schon eingetreten ist. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, die Übernahme der Wohnung zu verweigern und auf ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrages (nämlich Übergabe der Wohnung und der allgemeinen Teile der Liegenschaft in einem Zustand, der eine übliche Benützung gewährleistet) zu bestehen. Mit der Übergabe wird nämlich meist die letzte Rate der Kaufpreiszahlung fällig. Verweigert man berechtigt die Übergabe, muss man diese Rate noch nicht bezahlen und der Bauträger – der möglichst bald zu seinem Geld kommen möchte – wird sich entsprechend bemühen, die Wohnung und die allgemeinen Teile der Liegenschaft bald in einen entsprechend benützungsfähigen Zustand zu bringen.

Bei Übergabe der Wohnung wird diese meist gemeinsam von Wohnungseigentumsbewerber, Wohnungseigentumsorganisator und eventuell auch mit Vertretern der bauausführenden Firmen besichtigt. Sinn dieser Besichtigung ist es, eventuelle Mängel festzustellen. Erkennbare Mängel, wie zB eine eingeschlagene Fensterscheibe oder ein abgesprungenes Waschbecken, müssen dabei sofort gerügt werden.

Findet keine gemeinsame Begehung zum Zweck der Mängelfeststellung statt, muss man nicht alles sofort kontrollieren. Natürlich empfiehlt es sich aber, dem Vertragspartner festgestellte Mängel möglichst rasch bekanntzugeben. Nicht alle Mängel sind sofort sichtbar; auch wenn Mängel erst einige Zeit nach der Benützung der Wohnung hervorkommen, hat man den Gewährleistungsanspruch.

Wann liegt ein Mangel vor?
Mängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft