Was ist Miteigentum?

Manchmal sind mehrere Personen gemeinsam Eigentümer derselben Sache. Diese Personen haben dann jeweils das sogenannte Miteigentum, ihnen miteinander und gemeinsam gehört die ganze Sache. Das kann auch bei Liegenschaften der Fall sein.

Miteigentum an einer Liegenschaft bedeutet, dass die Liegenschaft und das darauf errichtete Gebäude mehreren Personen gemeinsam gehören. Alle gemeinsam sind Eigentümer der Liegenschaft samt Gebäude, jeder einzelne ist Miteigentümer der Liegenschaft und des darauf errichteten Gebäudes.

Miteigentum wird bei Liegenschaften auch oft "schlichtes" Miteigentum genannt, um es vom Wohnungseigentum, das bei Liegenschaften eine Sonderform des Miteigentums ist, zu unterscheiden.

Das Eigentumsrecht ist zwischen den Miteigentümern nach Bruchteilen aufgeteilt, jeder Miteigentümer hat einen sogenannten „ideellen“ Anteil an der Gesamtliegenschaft. Der Anteil wird in Bruchzahlen angegeben, zB 1/2, 1/10, 2/5.

Mit der Bezeichnung „ideeller“ Anteil wird ausgedrückt, dass einem einzelnen Miteigentümer an und für sich kein realer Teil gehört. Wenn etwa drei Personen je zu 1/3 Miteigentümer eines Grundstückes mit einem darauf errichteten Hauses sind, gehört nicht etwa einem Miteigentümer das rechte Drittel des Hauses, dem zweiten das mittlere Drittel und dem dritten das linke Drittel; allen drei Miteigentümern gehören Liegenschaft und Haus gemeinsam.

Beispiel: Frau Schmid ist Alleineigentümerin einer Liegenschaft mit einem darauf errichteten zweistöckigen Wohnhaus. Sie schenkt und übergibt das Eigentum an der Liegenschaft an ihre beiden Töchter Karin und Herta; beide bekommen je einen halben Anteil. Nach Einverleibung im Grundbuch sind beide je zu 1/2 Anteil Miteigentümer der Liegenschaft und des darauf errichteten Hauses. Aus ihrer Stellung als Miteigentümer ergibt sich nun noch nicht, welche der beiden Töchter welchen realen Teil des Grundstückes bzw des Hauses nutzen darf.

Die Grundsätze, nach denen Entscheidungen der Miteigentümer über die Nutzung und Verwaltung der gemeinschaftlich besessenen Liegenschaft zustande kommen, richten sich bei schlichtem Miteigentum nur nach dem ABGB ohne die Besonderheiten des WEG.

Nutzungsrechte von Miteigentümern

Ist jemand Miteigentümer einer bebauten Liegenschaft ohne nicht auch gleichzeitig Wohnungseigentümer zu sein, so kann er in dem Gebäude eine bestimmte Wohnung nur dann selbst nutzen, wenn er mit den übrigen Miteigentümern einen eigenen Mietvertrag geschlossen hat. Dann hat er auch - neben seiner Stellung als schlichter Miteigentümer - wie jeder andere Mieter Mietrechte an einer bestimmten Wohnung.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass alle Miteigentümer der Liegenschaft eine Benützungsregelung einstimmig vereinbaren. In einer derartigen Vereinbarung können die "schlichten" Miteigentümer die Benützung der einzelnen Wohnungen oder der Wohnräume des Hauses untereinander vertraglich aufteilen. Durch eine Benützungsregelung ist es also möglich, dass sich mehrere schlichte Miteigentümer einer Liegenschaft gegenseitig Nutzungsrechte an bestimmten Teilen der Liegenschaft einräumen, ohne Wohnungseigentum zu begründen. Eine derartige Benützungsregelung sollte aber unbedingt im Grundbuch angemerkt werden. Nur dann gilt sie auch für die Rechtsnachfolger.

Die "schlichten" Miteigentümer könnten durch geeignete Vertragsgestaltung also praktisch dieselben Nutzungsrechte wie Wohnungseigentümer haben. Viele Rechte von Wohnungseigentümern (zB die Minderheitsrechte) ergeben sich aber direkt aus dem WEG. "Schlichte" Miteigentümer müssten viele dieser Rechte erst vertraglich vereinbaren. Dabei kann es natürlich leicht passieren, dass wichtige Regelungen vergessen werden oder keine Einigkeit unter den "schlichten" Miteigentümern besteht. Manche Möglichkeiten des WEG (vor allem das Außerstreitverfahren) stehen überhaupt nur Wohnungseigentümern zu und können zwischen schlichten Miteigentümern gar nicht vereinbart werden.

Überdies kann die erwähnte Benützungsregelung – auch wenn sie im Grundbuch angemerkt wurde - von jedem Miteigentümer mittels Antrag beim Bezirksgericht aus wichtigem Grund wieder aufgehoben oder abgeändert werden.

Verfügungsrechte von Miteigentümern

Ein "schlichter" Miteigentümer kann seinen Anteil an der Liegenschaft vererben oder verkaufen, ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer einholen zu müssen.

Wenn man seine Miteigentumsanteile verkauft und mit einer entsprechenden, im Grundbuch angemerkten Benützungsregelung zur Nutzung einer Wohnung im gemeinschaftlich besessenen Haus berechtigt ist, kann man gleichsam auch „eine Wohnung verkaufen“.

Wohnungseigentum ist aber immer noch einfacher zu verkaufen und leichter zu verpfänden, als "schlichtes" Miteigentum mit einer Benützungsregelung und einer Reihe von zusätzlichen Vereinbarungen.