Risiko grundbücherlicher Belastungen

Viele Althausverwerter kaufen Zinshäuser zu einem großen Teil oder sogar bis zu 100% fremdfinanziert. Diese Kredite sind in der Regel auf der Liegenschaft grundbücherlich sichergestellt. Besonders problematisch sind jene Fälle, in denen nicht nur die den Althauskauf finanzierende Bank sondern zusätzlich andere Gläubiger ihre Forderungen grundbücherlich sichergestellt haben. Der Käufer eines Liegenschaftsanteils möchte diesen aber natürlich unbelastet übernehmen, was in der Regel auch vertraglich vereinbart wird. Bei der Kaufabwicklung ist es einem juristischen Laien aber praktisch unmöglich zu kontrollieren, ob die gewünschte Lastenfreistellung auch entsprechend durchgeführt wird.

Zu wünschen wäre, dass der - meist vom Vertragserrichter (Rechtsanwalt oder Notar) treuhändig übernommene - Kaufpreis an den Verkäufer erst dann weitergeben wird, wenn die vertraglich zugesicherte Lastenfreistellung (Löschung der Pfandrechte) bezüglich des gekauften Anteils bereits durchgeführt wurde.

Im Wohnungseigentumsgesetz (§ 37 Abs 1) ist lediglich vorgesehen, dass der Wohnungseigentumsorganisator die mit dem Wohnungseigentumsbewerber vereinbarte Leistung nicht vor der grundbücherlichen Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum übernehmen darf. Diese Verpflichtung ist sanktionslos und schützt, selbst wenn sie eingehalten wird, auch nicht davor, dass bereits bestehende grundbücherlich sichergestellte Pfandrechte ungelöscht bleiben und gegen den Käufer dann geltend gemacht werden.

In vielen Fällen finden sich folgende Vertragspassagen: "Der Verkäufer haftet dafür, dass die vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile frei von allen bücherlichen Lasten in das Eigentum des Käufers übergehen" oder "Der Verkäufer haftet dafür, dass die vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile frei von allen bücherlichen Lasten sind". Diese Klauseln sind aber keine ausreichende Sicherheit für den Käufer, dass der tatsächlich lastenfrei erwirbt! Sie sind nur Haftungsvereinbarungen.

Wenn der verkaufte Liegenschaftsanteil auch nach Zahlung des vollen Kaufpreises und entgegen der Vereinbarung im Kaufvertrag mit Hypothekarkrediten belastet ist, muss der Käufer die Lastenfreistellung extra einklagen. Wenn der Verkäufer aber nicht liquide ist, besteht die Gefahr, dass der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis den vom Verkäufer aufgenommenen Kredit (teilweise) zurückzahlen muss, obwohl er ja schon den vollen Kaufpreis für die angeblich lastenfreie Wohnung bezahlt hat. Unter Umständen wären aber noch Schadenersatzansprüche gegen den Vertragserrichter möglich.

TIPP: Das Grundbuch sollte persönlich oder durch den eigenen Anwalt auf eventuelle Belastungen (Hypothekarkredite) und darauf, ob Wohnungseigentum bereits begründet wurde, kontrolliert werden.