Solidarhaftung bei baubehördlichen Ersatzvornahmen

Wenn man eine Wohnung in einem Haus kauft, das eine sehr schlechte Bausubstanz aufweist, muss man sich auch des Risikos bewusst sein, dass die Baubehörde auf Grund von Baumängeln einschreiten kann. Sollten behördliche Bauaufträge erteilt worden sein und diese vom Verwalter, von der Eigentümergemeinschaft bzw den Miteigentümern nicht befolgt werden oder wenn Gefahr in Verzug ist, kann die Baubehörde, um die Sicherheit zu gewährleisten, eine Ersatzvornahme anordnen. Dabei kann die Behörde die notwendigen Arbeiten von einer Firma ihrer Wahl auf Kosten der Eigentümer durchführen lassen (zB § 4 Verwaltungsvollstreckungsgesetz und § 129 Bauordnung für Wien).

In einem solchen Fall haften alle Miteigentümer solidarisch für die anfallenden Kosten (§ 129b Bauordnung für Wien). Das heißt, dass einem einzigen Miteigentümer der volle Betrag - zB mehrere zehntausend Euro - vorgeschrieben werden kann, auch wenn er nur zu einem kleinen Prozentsatz Miteigentümer der Liegenschaft ist. Dieser in Anspruch genommene Miteigentümer muss sich - wenn er den Betrag bezahlt - an den anderen Miteigentümern schadlos halten und deren Anteile an den Kosten der Ersatzvornahme begehren. Wenn aber einer der anderen Miteigentümer zahlungsunfähig ist, erhält der Miteigentümer, der alles bezahlen musste, diese Beträge (teilweise) nicht refundiert. Sollten die Kosten der Ersatzvornahme nicht bezahlt werden, sichert sich die Baubehörde durch Eintragung einer Zwangshypothek auf allen Eigentumsanteilen im Grundbuch ab und kann in der Folge sogar den Antrag auf Zwangsversteigerung stellen.

Weiters können wegen der Verletzung der Bauordnung oder der auf ihrer Grundlage erlassenen Verordnungen Geldstrafen gegen die Eigentümer verhängt werden.
Gerade in diesem Bereich zeigt sich das Risiko des Miteigentums besonders. Ansprechpartner der Baubehörde ist jeder Miteigentümer der Liegenschaft, unabhängig davon, wie sich die Situation der Miteigentümer im Innenverhältnis bzw das Verhältnis der Miteigentümer zum Verwalter darstellt.

Sind zB die Mehrheit der Eigentümer und der Verwalter trotz Bauauftrag untätig, können den "unschuldigen" Miteigentümer die nachteiligen Folgen einer Ersatzvornahme treffen; auch Geldstrafen können gegen ihn verhängt werden. Dies unabhängig davon, ob er sich im Innenverhältnis - allenfalls auf dem Rechtsweg - bemüht, die anderen Eigentümer und/oder den Verwalter zur Befolgung des Bauauftrages zu zwingen. Wird der unschuldige Miteigentümer wegen Nichtbefolgung eines Bauauftrages bestraft, verbleibt nur mehr die Möglichkeit, eventuelle Schadenersatzforderungen gegen den Verwalter und/oder die säumigen Miteigentümer zu stellen.