Von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtete Eigentumswohnungen

Das sogenannte Kostendeckungsprinzip im Bereich der gemeinnützigen Bauwirtschaft gilt nicht nur bei Mietwohnungen. Auch wenn eine gemeinnützige Bauvereinigung (GBV) Eigentumswohnungen errichtet, kann sie nach der prinzipiellen Regelung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) dafür nicht verlangen, "was der Markt hergibt"; der Preis hat sich an den Herstellungskosten (Grund- und Baukosten) zu orientieren. Der kostendeckende Preis einer Wohnung einer GBV darf nicht höher sein als: Herstellungskosten + 2% Rücklage.

Beispiel: Ein Bauvorhaben wurde mit einem (Herstellungs-)Kostenaufwand von € 6.000.000,- errichtet; Frau Huber kauft eine Wohnung deren Wohnnutzfläche (oder Nutzwert) genau 3% der Gesamtnutzfläche (des gesamten Nutzwertes) aller Wohnungen ausmacht; der Kaufpreis im Sinn des Kostendeckungsprinzips beträgt 3% von € 6.120.000,- (= Herstellungskosten des Gebäudes plus 2%); im konkreten Fall: € 183.600,-. Im Unterschied dazu könnte ein privater Bauträger, dem dieselben Kosten entstanden sind, diese Wohnung auch zu einem höheren Preis (zB € 210.000,-) verkaufen.

Solche Wohnungen werden in aller Regel mit langfristigen Finanzierungen und oft unter Inanspruchnahme von Förderungsmitteln gebaut. Bei Kaufvertragsabschluss wird ein einmaliger Betrag - ein Teil des Kaufpreises - sofort verlangt, der Rest des Kaufpreises wird von den Wohnungseigentümern durch die Übernahme der Darlehen langfristig abgezahlt.

Da sich der kostendeckende Preis an den gesamten Herstellungskosten der Baulichkeit orientiert, steht die genaue Höhe des endgültigen Kaufpreises oft erst lange nach Beendigung des Bauvorhabens fest, wenn die Endabrechnung der Gesamtbaukosten vorliegt.

Fixpreis

Mittlerweile wurde die prinzipielle Bestimmung des WGG zum kostendeckenden Preis „aufgeweicht“. Gemeinnützige Bauvereinigungen dürfen die von ihnen errichteten Eigentumswohnungen statt zum kostendeckenden Preis nun auch zu einem „Fixpreis“ verkaufen.

Voraussetzungen für das Abgehen vom Kostendeckungsprinzip waren und sind nicht definiert, es steht im Belieben der Bauvereinigung, ob sie Wohnungen zum Preis ausgehend von der Kostendeckung oder ausgehend von einem Fixpreis anbietet.

Der Fixpreis wird in der Regel noch während der Bauphase vereinbart, in der man die tatsächlichen Herstellungskosten noch gar nicht kennt. Daher schätzt die GBV die Kosten, kalkuliert in der Regel einige Prozent Zuschlag und errechnet so den Fixpreis, der den Wohnungsinteressenten bekannt gegeben und mit ihnen vereinbart wird.

Mit einem Fixpreis kann im Gegensatz zum kostendeckenden Preis zwar vermieden werden, dass die Wohnungswerber oft jahrelang nicht wissen, wieviel sie die Wohnung letztendlich kosten wird - denn bis zur Endabrechnung und dem dann erst feststehenden kostendeckenden Preis vergehen oft mehrere Jahre. Andererseits ermöglicht es aber der Fixpreis, dass gemeinnützige Bauvereinigungen – wie auch private Bauträger – das verlangen können, was der Markt hergibt.

Zwar gibt es auch für das Fixpreismodell eine gesetzliche Vorschrift, wie hoch der Fixpreis maximal sein darf: Tatsächliche Herstellungskosten plus 5%! Der Zuschlag von insgesamt 5% errechnet sich aus 2% Rücklage plus 3% Risikozuschlag. Auch die gesetzliche Obergrenze bei einem Fixpreis orientiert sich an den Herstellungskosten. Nach den neuen gesetzlichen Vorschriften zur Überprüfung des Kaufpreises kann man sich aber gegen einen von der GBV berechneten und mit ihr vereinbarten gesetzwidrig überhöhten Fixpreis in der Regel nicht mehr wehren.

Überprüfung des Kaufpreises

Bei den von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichteten und von ihnen verkauften Eigentumswohnungen kann eine Überprüfung des verlangten kostendeckenden Preises oder Fixpreises durch das Bezirksgericht auf Antrag vorgenommen werden. In Gemeinden, in denen Schlichtungsstellen eingerichtet sind, sind derartige Anträge zuerst bei der Schlichtungsstelle (in Wien bei der Zentralen Schlichtungsstelle, MA 16) anhängig zu machen.

a) Für die Antragstellung hinsichtlich eines kostendeckenden Preises gilt eine dreijährige Frist ab erstmaligem Bezug der Baulichkeit. Wenn die Bauvereinigung innerhalb dieser Zeit aber die endgültige Höhe des Preises noch nicht bekannt gegeben hat (noch keine Endabrechnung vorgelegt hat), verlängert sich die Antragsfrist.

Ein Antrag muss sich auf Überprüfung der Angemessenheit des Preises richten; dabei muss behauptet werden, die Endabrechnung sei nicht richtig oder enthalte Leistungen, die nicht oder nicht vollständig erbracht worden seien. Für dieses Verfahren gilt folgendes:

Der belangten Bauvereinigung ist die Vorlage der Endabrechnung über die gesamten Baukosten aufzutragen; der Vorlage ist ein Verzeichnis aller Vertragspartner der Bauvereinigung anzuschließen;
danach ist dem Antragsteller aufzutragen, binnen 6 Monaten die behaupteten Berechnungsfehler kurz und vollständig anzugeben; gleichzeitig ist den von der Bauvereinigung genannten sowie dem Gericht sonst bekannt gewordenen übrigen Vertragspartnern mitzuteilen, dass sie berechtigt sind, in gleicher Weise behauptete Berechnungsfehler binnen 6 Monaten anzugeben;
sodann hat das Gericht nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung durch gesondert anfechtbaren Beschluss die Tatsachen, über welche auf Grund der Einwendungen Beweis zu erheben ist, genau zu bezeichnen;
nach Rechtskraft dieses Beschlusses ist ein zur Deckung der zur Durchführung eines Sachverständigenbeweises (hinsichtlich klarer Rechenfehler ist kein Sachverständigenbeweis notwendig) erforderlicher Kostenvorschuss zur Hälfte der Bauvereinigung und zur Hälfte den Parteien aufzuerlegen, die Einwendungen erhoben haben.

Beispiele für mögliche Einwendungen gegen die Endabrechnung:

Rechenfehler
Es wurde weniger Leistung erbracht, als in der Endabrechnung ausgewiesen (zB es wurden 286 Fenster verrechnet, dass Gebäude hat jedoch nur 250 Fenster).
Die Bauvereinigung hat tatsächlich weniger bezahlt als in der Baukostenendabrechnung verrechnet (Skonti!).

Eine weitere mögliche – mangels Rechtsprechung jedoch nicht „sichere“ – Argumentation gegen die verrechneten Kosten:

-Die in der Baukostenendabrechnung verrechneten Kosten wurden zwar tatsächlich bezahlt, die Kosten sind aber unwirtschaftlich hoch und/oder die Weiterverrechnung an die Käufer widerspricht den in § 23 Abs 1 WGG enthaltenen Grundsätzen: „Geschäftsführung und Verwaltung einer gemeinnützigen Bauvereinigung müssen den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit entsprechen.“

Beispiel: Ein Professionist verrechnet der Bauvereinigung nicht nur die Kosten seiner Leistung (zB € 280.000,-) sondern zusätzlich auch noch € 30.000,- für eine Mängelbehebung an der von ihm schlecht erbrachten Leistung. Die Behebung der Mängel hat aber er zu vertreten; er hätte ja von vornherein ein ordentliches Werk liefern können, die zusätzlichen Kosten wären dann nicht angefallen. Die Bauvereinigung bezahlt die gesamte Summe von € 310.000,- und lässt die gesamte Summe in die Endabrechnung einfließen. Nun kann man argumentieren, sie hat die Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit missachtet. Ein Antrag würde sich dann darauf richten, die Kosten von € 30.000,- als in die Endabrechnung nicht einfließend festzustellen. Die Bauvereinigung muss sich eben beim Professionist selbst oder bei der Bauaufsicht (zB beim Architekten) schadlos halten.

Wenn die Einwendungen erfolgreich sind, werden von der Schlichtungsstelle/vom Gericht die „richtigen Herstellungskosten“ und daraus resultierend ein Preis in der gesetzmäßigen Höhe festgestellt und allenfalls auch eine Rückzahlung des überhöhten Teils des Kaufpreises aufgetragen.

b) Die Antragstellung auf Überprüfung eines Fixpreises kann sich entsprechend der rechtlichen Vorschriften nur darauf erstrecken, ob der verlangte Preis "offenkundig unangemessen" ist.

Leider wurde die Rechtslage dazu ab dem 1.1.2002 weiter verschlechtert. Die Möglichkeiten, gegen vereinbarte Fixpreise Einwendungen zu erheben, wurden massiv eingeschränkt. Der Antrag muss längstens 6 Monate nach Bezug der Baulichkeit (Wohnung, Geschäftsraum) gestellt werden. Überdies gilt ein Fixpreis nur dann als offenkundig unangemessen, wenn er den ortsüblichen Preis für freifinanzierte gleichartige Objekte übersteigt.

Das bedeutet, dass eine GBV auch einen gesetzwidrigen Fixpreis – der die Obergrenze von Herstellungskosten plus 5% überschreitet – verlangen kann, solange nicht auch der ortsübliche Preis für frei finanzierte gleichartige Objekte überschritten wird. Eine gemeinnützige Bauvereinigung könnte also unter Verletzung der Preisbestimmung ihre Wohnungen genauso teuer verkaufen, wie freifinanzierte vergleichbare Objekte.

Beispiel: Das Bauvorhaben wurde mit einem (Herstellungs-) Kostenaufwand von 6 Mio. EURO errichtet. Frau Huber hat eine Wohnung, deren Nutzwert genau 3% des gesamten Nutzwertes aller Wohnungen beträgt, gekauft. Sie hat im Kaufvertrag einen Fixpreis von € 208.000,- vereinbart und bezahlt. Die gesetzliche Obergrenze für den Fixpreis würde sich so berechnen: Herstellungskosten des Gebäudes plus 5 % = € 6.300.000,-; 3% davon sind der gesetzlich maximal zulässige Fixpreis für die Wohnung, im konkreten Fall also € 189.000,-. Beträgt der ortsübliche Preis für freifinanzierte gleichartige Objekte zB € 210.000,-, ist der Fixpreis – wenn auch gesetzwidrig – nicht offenkundig unangemessen und somit auch nicht erfolgreich bekämpfbar.