Allgemeines zum Rücktritt vom Vertrag

Entgegen einer weit verbreiteten Meinung gibt es kein allgemeines Rücktrittsrecht von Verträgen. Es stimmt nicht, dass man von jedem bereits geschlossenen Vertrag einfach so – zB innerhalb einer Frist von 7 Tagen – wieder Abstand nehmen kann. Nur in ganz bestimmten Fällen sehen die Gesetze Möglichkeiten zum „Rücktritt“ vor.

Zwar sind in der Praxis einige Wohnungsunternehmen bereit, gegen Zahlung von relativ geringen "Verwaltungskosten" einen Rücktritt vom Vertrag, weil es sich zB der Käufer anders überlegt hat, noch während der Bauphase zu akzeptieren, manche sehen aber durchaus saftige "Stornogebühren" für diesen Fall vor. Wer - wie die meisten gemeinnützigen Bauvereinigungen - üblicherweise auf eine lange Warteliste von weiteren Interessenten zurückgreifen kann, kann bei Rücktritten leicht kulant sein. Ein kleinerer privater Bauträger aber, der nur wenige, vergleichsweise teure und damit schwer zu verkaufende Wohnungen errichtet, ist weit stärker daran interessiert, dass die einmal gewonnenen Vertragspartner bei der Stange bleiben, auch wenn diese mittlerweile draufgekommen sind, dass sie - aus welchen Gründen immer - keine gute Wahl getroffen haben. 

Wichtig!

Ein Rücktritt eines Vertragspartners ist im Prinzip nur möglich, wenn der andere zustimmt oder auf Grund einer eindeutigen vertraglichen Vereinbarung oder auf Grund gesetzlicher Möglichkeiten.

TIPP

Wenn man sich noch unsicher ist, sollte man den Vertrag natürlich gar nicht abschließen. Man könnte sich im Kauf(anwartschafts)vertrag für bestimmte Fälle aber auch ein unentgeltliches Rücktrittsrecht ausbedingen, bzw den Vertrag mit einer aufschiebenden Bedingung abschließen, beispielsweise mit folgendem Text: "Dieser Vertrag tritt nur dann in Kraft, wenn der Käufer bis zum ..... 2004 bei der Bank XY ein Darlehen in der Höhe von € ........... mit einer Laufzeit von .. Jahren zu einem maximalen Zinssatz von .. % (oder: mit einer maximalen monatlichen Rate von € .......) erhält.“ Auch in einem Anbot könnte man dies als Bedingung formulieren. „Mein Angebot zum Ankauf der Wohnung ..... ist nur dann gültig, wenn ich bis zum ....... 2004 bei der Bank XY ein Darlehen in der Höhe von € ........... mit einer Laufzeit von .. Jahren zu einem maximalen Zinssatz von .. % (oder: mit einer maximalen monatlichen Rate von € .......) erhalte.“


Gesetzliche Möglichkeiten für einen Rücktritt vom Vertrag

Für alle Verträge, also auch für Kaufverträge über Eigentumswohnungen, gelten die Bestimmungen des ABGB über die Möglichkeit eines begründeten Rücktrittes vom Vertrag (§§ 918 ff ABGB).

Hier ist festgelegt, dass ein Vertragspartner dann von einem bereits geschlossenen Vertrag zurücktreten kann, wenn der andere Partner "in Verzug" geraten ist. In Verzug gerät ein Vertragspartner dann, wenn er seine Leistung bis zu einem vereinbarten Termin nicht erbringt. Für unseren Fall bedeutet dies, dass der Käufer mit dem Verkäufer im Kauf(anwartschafts)vertrag jedenfalls einen Termin vereinbaren sollte, zu dem der Verkäufer seine Leistung (Fertigstellung und Übergabe der Wohnung) zu erbringen hat. Wenn der Verkäufer zu dem vereinbarten Termin seine Leistung dann nicht erbringt, gibt es folgende Möglichkeiten:

  • Man besteht weiter auf Erfüllung des Vertrages und nimmt die verspätete Fertigstellung bzw verspätete Übergabe der Wohnung hin. Wenn man daraus einen Schaden hat und den Verkäufer an der Verspätung ein Verschulden trifft, so kann Schadenersatz geltend gemacht werden. Der säumige Verkäufer muss beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft. Für den Fall einer verspäteten Übergabe könnte man im Vertrag auch schon im Vorhinein vereinbaren, dass der Verkäufer für jede Woche der verspäteten Übergabe jedenfalls einen bestimmten Geldbetrag als "Vertragsstrafe" zu bezahlen hat.
  • Man erklärt schriftlich den Rücktritt vom Vertrag, wenn der Übergabetermin verstreicht, ohne dass die Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist. 
Achtung!

Beim Rücktritt vom Vertrag muss folgendes beachtet werden: In dem Schreiben muss man dem säumigen Vertragspartner eine angemessene Nachfrist - in der er also seine Leistung noch erbringen kann - setzen und gleichzeitig in dem Schreiben auch gleich den Vertragsrücktritt für den Fall erklären, dass die Leistung auch nicht am Ende der Nachfrist erbracht wird.


Beispiel

"Zur Fertigstellung und ordnungsgemäßen Übergabe der bei Ihnen am ............ gekauften Eigentumswohnung Top .., in ..........................................., setze ich Ihnen nach Ablauf des vereinbarten Übergabetermins (... ... 20..) eine Nachfrist von 8 Wochen. Für den Fall, dass Sie innerhalb dieser Frist nicht ordnungsgemäß übergeben, erkläre ich schon jetzt meinen Rücktritt vom Vertrag."


Ist die Nachfrist ergebnislos abgelaufen, ist der Vertrag nicht mehr existent. Eine danach verspätet angebotene Übergabe braucht nicht angenommen zu werden. Auch im Fall des Rücktritts kann Schadenersatz begehrt werden, und zwar für den durch den berechtigten Rücktritt beim Käufer entstandenen Schaden, wenn den Verkäufer an der Nichteinhaltung des Termins ein Verschulden trifft. Der säumige Verkäufer muss beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft.

Wenn man schon Zahlungen an den Vertragspartner geleistet hat, sollte man aber vor einem Rücktritt überprüfen, ob die nach dem Vertragsrücktritt gewünschte Rückzahlung der schon bezahlten Gelder sichergestellt ist. Besteht das Risiko, dass man seine Zahlungen bei einem Rücktritt vom Vertrag nicht zurück erhält, ist es besser nicht zurückzutreten und die verspätete Übergabe in Kauf zu nehmen.

Weitere gesetzliche Rücktrittsrechte sind im Bauträgervertragsgesetz (siehe im entsprechenden Kapitel) sowie im Konsumentenschutzgesetz (siehe sogleich) enthalten.

Besonderes Rücktrittsrecht bei Immobiliengeschäfte

Unter bestimmten Voraussetzungen kann man gemäß § 30a Konsumentenschutzgesetz (KSchG) von Vertragserklärungen bei Immobiliengeschäften (zB Anbot, Kauf- oder Mietvertrag, etc) kostenlos zurücktreten.

Dieses Rücktrittsrecht hat man gegenüber einem Immobilienmakler und/oder auch direkt gegenüber einem Verkäufer, selbst dann, wenn kein Makler eingeschaltet war.

Das Rücktrittsrecht gilt nur:

  • beim Kauf oder der Miete von Wohnungen, Einfamilienhäusern oder von Grundstücken, die zum Bau eines Einfamilienhauses geeignet sind, und
  • wenn das Objekt für den Konsumenten selbst oder einen nahen Angehörigen zur Deckung des dringenden Wohnbedarfs dienen soll, und
  • wenn der Konsument seine Vertragserklärung (Anbot, Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages, etc) am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat (die Rechtsprechung versteht dies als: „innerhalb von 24 Stunden nach der erstmaligen Besichtigung“);

Das Rücktrittsrecht nach § 30a KSchG gilt somit nicht:

  • wenn man erst einen Tag (nach 24 Stunden) nach der erstmaligen Besichtigung (oder noch später) das Anbot oder den Vertrag über die Wohnung unterzeichnet,
  • bei Geschäftsräumlichkeiten, Büros, Ferienwohnungen oder beim Kauf einer Eigentumswohnung, die an einen Fremden vermietet werden soll. 
Wichtig!

Die schriftliche (!) Rücktrittserklärung ist binnen einer Woche (Datum des Poststempels) abzusenden. Einschreiben ist unbedingt zu empfehlen. Während der Rücktrittsfrist dürfen keine Anzahlungen verlangt werden.


Die einwöchige Rücktrittsfrist beginnt erst zu laufen, wenn der Konsument eine Kopie seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über sein Rücktrittsrecht erhalten hat. Die Rücktrittsfrist endet aber jedenfalls einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.

Rücktrittsrecht bei Nichteintritt wesentlicher Umstände (§ 3a KSchG)

Häufig werden bei Vertragsverhandlungen bestimmte Umstände als wahrscheinlich dargestellt, die für den Abschluss eines Rechtsgeschäftes (hier: für den Wohnungskauf) wesentlich sind. Im Nachhinein stellt sich dann aber heraus, dass der Vertrag doch nicht so ausgeführt werden kann, wie man es sich vorgestellt hat.

Maßgebliche Umstände können sein:

  • die Erwartung der Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten (zB der Förderungsstelle),
  • die Aussicht auf steuerliche Vorteile,
  • die Aussicht auf eine öffentliche Förderung,
  • die Aussicht auf einen Kredit.

Hat ein Unternehmer einem Konsumenten solche Umstände als wahrscheinlich dargestellt und treten diese Umstände – ohne Veranlassung des Konsumenten - dann aber nicht oder in einem erheblichen geringeren Ausmaß ein, kann der Konsument von seiner Vertragserklärung/vom gesamten Vertrag zurücktreten.

Beispiel

Ein Bauträger stellt Frau Maier, die sich für eine Eigentumswohnung interessiert, in Aussicht, dass sie für 80% des Kaufpreises einen Kredit zu 4% Zinsen bei der XY-Bank bekommt. Daraufhin schließt Frau Maier den Kaufvertrag ab. Die Bank gewährt ihr jedoch keinen Kredit oder nur in einem viel geringeren Ausmaß. Frau Maier kann vom Vertrag zurücktreten.


Achtung!

Die schriftliche (!) Rücktrittserklärung ist binnen einer Woche (Datum des Poststempels) abzusenden. Einschreiben ist unbedingt zu empfehlen.

Die einwöchige Rücktrittsfrist beginnt erst zu laufen, wenn dem Konsument erkennbar ist, dass die Umstände nicht oder in einem erheblichen geringeren Ausmaß eintreten und er eine schriftliche Belehrung über dieses Rücktrittsrecht erhalten hat. Die Rücktrittsfrist endet aber jedenfalls einen Monat nach der vollständigen Erfüllung des Vertrages durch seinen Vertragspartner.

Das Rücktrittsrecht steht aber dann nicht zu, wenn der Verbraucher es zu vertreten hat, dass die Umstände nicht eintreten.

Beispiel

Frau Maier, die sich für eine Eigentumswohnung interessiert, gibt dem Bauträger bekannt, dass sie ein Nettoeinkommen von mtl € 1.800,- hat. Der Bauträger stellt ihr daraufhin in Aussicht, dass sie für 80% des Kaufpreises einen Kredit zu 4% Zinsen bei der XY-Bank bekommt. Daraufhin schließt Frau Maier den Kaufvertrag ab. Die Bank gewährt ihr jedoch deshalb keinen solchen Kredit, weil sich herausstellt, dass sie nur ein Nettoeinkommen von € 1.100,- hat. Frau Maier kann vom Vertrag nicht zurücktreten.


Weiters gibt es kein solches Rücktrittrecht, wenn

  • der Verbraucher bereits vor Vertragsabschluss wusste oder wissen musst, dass die Umstände nicht oder in einem erheblichen geringeren Ausmaß eintreten, oder
  • der Ausschluss dieses Rücktrittsrechts im einzelnen vereinbart wurde, oder
  • sich der Unternehmer zu einer angemessenen Vertragsanpassung bereit erklärt.

Bei diesem Rücktrittsrecht ist es natürlich problematisch, dass man beweisen muss, dass der Unternehmer wesentliche Umstände als wahrscheinlich dargestellt hat.

TIPP

Sind für Sie bestimmte Umstände (zB die Höhe einer Förderung oder eine bestimmte Kreditfinanzierung) für den Abschluss des Vertrages Voraussetzung, sollten Sie sich mit einer mündlichen Zusage des Unternehmers, dass diese Umstände eintreten werden, nicht begnügen. Sie sollten diese Umstände vielmehr als Bedingungen für die Wirksamkeit des Vertrages in den Vertrag ausdrücklich hineinformulieren lassen. Treten die vertraglich vereinbarten Bedingungen dann nicht ein, gilt der Vertrag als nicht wirksam geschlossen und Sie ersparen sich Streitigkeiten, ob ein gesetzliches Rücktrittsrecht nach § 3a KSchG überhaupt vorliegt.

Das Anbot zum Abschluss eines Vertrages

Achtung: Mit einem unterschriebenen Anbot verpflichten Sie sich bereits, die besichtigte Wohnung zum bekanntgegebenen Preis zu kaufen!

Allgemeines zum Rücktritt vom Vertrag

Achtung, es gibt kein allgemeines Rücktrittsrecht von Verträgen!

Der Vertragserrichter

Lassen Sie den Vertrag immer durch einen Anwalt ihres Vertrauens prüfen, bevor Sie unterschreiben!

Zum Seitenanfang