Ansprüche von Altmietern anderer Wohnungen

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Bei der Begründung von Wohnungseigentum in einem Althaus werden die Käufer von (Altbau-)Eigentumswohnungen ja auch Miteigentümer der Liegenschaft. Dies hatte bis zum WEG 2002 zur Konsequenz, dass die neuen Wohnungseigentümer jedenfalls gegenüber den sogenannten Altmietern (das sind die Mieter, die im betreffenden Haus schon vor Begründung von Wohnungseigentum Mieter waren) anderer Wohnungen Vermieterstellung hatten. Damit konnten alle Altmieter im Haus alle ihre mietrechtlichen Ansprüche auch gegen die neuen Wohnungseigentümer geltend machen.  

Seit dem WEG 2002 ist gesetzlich geregelt, dass – auch bei Altmietern - nur mehr der Wohnungseigentümer Vermieter ist, dem das Wohnungseigentum am vermieteten Objekt zukommt.  

Geldansprüche, die aus der Zeit vor der Begründung von Wohnungseigentum stammen, kann der Altmieter – wenn er gegen seinen Vermieter erfolglos Exekution geführt hat – auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen.

Beispiel

Ein Altmieter, der eine Wohnung zu einem gesetzwidrig überhöhten Mietzins angemietet hat, muss die Rückzahlung des in der Vergangenheit (auch vor der Wohnungseigentumsbegründung) geleisteten gesetzwidrigen Mietzinses zuerst gegen „seinen“ Wohnungseigentümer gerichtlich geltend machen. Nur wenn auch eine Exekution nichts bringt, kann der Altmieter gegen die Eigentümergemeinschaft (also mittelbar auch gegen Käufer anderer Eigentumswohnung in diesem Haus) vorgehen.

Weiters kann ein Altmieter die sogenannten „liegenschaftsbezogene Ansprüche“ gegen seinen Vermieter (den Wohnungseigentümer seiner Wohnung) und immer auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen. Ein solcher Anspruch wäre etwa der mietrechtliche Anspruch auf Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten.  

Wenn Wohnungseigentum noch gar nicht begründet ist und man sich (vorerst) als schlichter Miteigentümer „in das Haus einkauft“, mit der Absicht später Wohnungseigentümer eines bestimmten Objektes zu werden, hat man sich Ansprüchen von Mietern anderer Wohnungen voll zu stellen.

Beispiel

In einem Althaus wurden einige freie Wohnungen verkauft. Es wurden aber nur schlichte Miteigentumsanteile verkauft werden, Wohnungseigentum war und ist noch immer nicht begründet. Ein Altmieter klagte seinen Vermieter ( die gesamte Miteigentümergemeinschaft, also auch die neuen Miteigentümer) auf Einhaltung der Vermieterpflichten, im konkreten auf Durchführung der Hausreinigungsarbeiten in dem ziemlich verwahrlosten Haus. Der Mieter gewann den Prozess und als die Hausreinigung noch immer nicht durchgeführt wurde, schritt er zur Exekution. Es wurden ihm € 5.000,-- bewilligt, um damit selbst eine Reinigungsfirma zu beauftragen. Für ihren Anteil an dieser Summe wurde eine Käuferin einer Dachgeschoßwohnung sogar mittels Lohnpfändung in Anspruch genommen. Auf Grund der Versäumnisse der Hausverwaltung - die neue Miteigentümerin wurde von der Prozessführung nicht einmal verständigt - werden Schadenersatzforderungen gegen den Verwalter wahrscheinlich erfolgreich sein.


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