Risiko grundbücherlicher Belastungen

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Solche Fälle kommen häufig vor: Ein Althausverwerter kauft Zinshäuser auf, doch bis zu 100% davon fremdfinanziert. Diese Kredite sind in der Regel grundbücherlich auf der Liegenschaft sichergestellt. Besonders problematisch ist das, wenn nicht nur die Bank, die den Althauskauf sicherstellt, sondern zusätzlich noch andere Gläubiger ihre Forderungen im Grundbuch festhalten.  

Lastenfreistellung

Der Käufer einer Wohnung möchte diese natürlich unbelastet übernehmen. Das wird im Normalfall vertraglich auch vereinbart. Einem juristischen Laien ist es aber praktisch unmöglich zu kontrollieren, ob die Lastenfreistellung – also die Löschung aller Pfandrechte – auch tatsächlich durchgeführt wurde.

TIPP

Wünschenswert wäre für solche Fälle eine Treuhandlösung: Der Vertragserrichter (Notar oder Rechtsanwalt) gibt das Geld des Käufers erst dann an den Verkäufer weiter, wenn die zugesicherte Lastenfreistellung durchgeführt wurde.

Die Tricks der Verkäufer

Doch warum ist die Weitergabe von Schulden an den Käufer rechtlich überhaupt möglich? Das Wohnungseigentumsgesetz (§ 37, Abs. 1) sieht vor, dass der Wohnungseigentumsorganisator den Kaufpreis nicht vom Käufer entgegennehmen darf, bevor er nicht das Wohnungseigentum im Grundbuch eingeräumt hat. Aber es bleibt ohne Konsequenzen, wenn dieser Verpflichtung nicht nachgekommen wird. Und selbst, wenn sich der Verkäufer daran hält, kann sich der Käufer nicht darauf verlassen, dass grundbücherlich bereits sichergestellte Pfandrechte gelöscht werden. Am Ende können sie vom Käufer eingefordert werden.    

Vertragsklauseln schützen nicht

Solche Vertragspassagen liest man häufig: „Der Verkäufer haftet dafür, dass die vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile frei von allen bücherlichen Lasten in das Eigentum des Käufers übergehen“ oder „Der Verkäufer haftet dafür, dass die vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile frei von allen bücherlichen Lasten sind“. Sie klingen zwar beruhigend, bieten aber keine ausreichende Sicherheit für den Käufer, denn: Sie sind nur Haftungsvereinbarungen und beweisen nicht, dass die Wohnung tatsächlich lastenfrei ist.  

Was passiert bei einer Belastung?

Ist die verkaufte Wohnung mit Hypothekarkrediten belastet, obwohl der volle Kaufpreis gezahlt und im Kaufvertrag Gegenteiliges vereinbart wurde, muss der Käufer die Lastenfreistellung extra einklagen. Sollte der Verkäufer aber nicht liquide sein, besteht die Gefahr, dass der Käufer den Kredit (teilweise) zurückzahlen muss, den der Verkäufer aufgenommen hat. Möglich wären dann unter Umständen nur mehr Schadenersatzansprüche gegenüber dem Vertragserrichter.

TIPP

Kontrollieren Sie persönlich oder durch Ihren Anwalt, ob im Grundbuch Belastungen (Hypothekarkredite) angeführt sind und ob das Wohnungseigentum bereits begründet wurde.


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