Solidarhaftung bei baubehördlichen Ersatzvornahmen

Drucken
Artikel teilen

Dieses Risikos müssen Sie sich bewusst sein: Kaufen Sie eine Wohnung in einem Haus mit sehr schlechter Bausubstanz, kann es sein, dass die Baubehörde aufgrund von Baumängeln einschreitet.  Die Behörde kann dann Bauaufträge zu nötigen Arbeiten erteilen. Werden diese vom Verwalter oder der Eigentümergemeinschaft bzw. den Miteigentümern nicht befolgt – oder ist Gefahr im Verzug – kann die Behörde eine sogenannte „Ersatzvornahme“ anordnen, das heißt sie lässt die notwendigen Arbeiten von einer Firma ihrer Wahl und auf Kosten der Eigentümer durchführen (in Wien z.B. laut § 4 Verwaltungsvollstreckungsgesetz und § 129 Bauordnung).

Achtung

In einem solchen Fall haften alle Miteigentümer solidarisch für die anfallenden Kosten (§ 129b Bauordnung für Wien).

Was bedeutet die Solidarhaftung für den Einzelnen?

Das heißt: Einem einzigen Miteigentümer kann der volle Betrag vorgeschrieben werden, auch wenn er nur zu einem geringen Prozentsatz Miteigentümer ist. Zwei Möglichkeiten zum weiteren Ablauf gibt es nun:  

  • Wenn dieser Miteigentümer zahlt, muss er den anderen Miteigentümern gegenüber seine Ansprüche geltend machen und deren Anteile an den Kosten einfordern. Ist einer der anderen Miteigentümer aber zahlungsunfähig, werden diese Beträge teilweise nicht refundiert.
  • Wenn die Kosten der Ersatzvornahme nicht bezahlt werden, sichert sich die Baubehörde ab, indem sie auf allen Eigentumsanteilen im Grundbuch eine Zwangshypothek eintragen lässt. In der Folge kann sie dann sogar einen Antrag auf Zwangsversteigerung stellen.

Geldstrafen

Außerdem können wegen Verletzung der Bauordnung bzw. darauf gründender Verordnungen Geldstrafen gegen die Eigentümer verhängt werden. Hier zeigt sich das Risiko des Miteigentums besonders: Jeder Miteigentümer der Liegenschaft ist Ansprechpartner für die Behörde – egal, wie sich die Situation der Miteigentümer im Innenverhältnis bzw. das Verhältnis der Miteigentümer zum Verwalter darstellt.

Achtung

Sind die Mehrheit der Eigentümer und der Verwalter trotz Bauauftrag untätig, treffen die Folgen einer Ersatzvornahme auch die „unschuldigen“ Miteigentümer! Auch Geldstrafen können gegen diese verhängt werden.

Folgekosten und Strafen treffen also alle, unabhängig davon, ob die „unschuldigen“ Miteigentümer sich darum bemühen, die anderen Eigentümer und den Verwalter zur Befolgung des Bauauftrags zu zwingen. Es bleibt dann nur mehr die Möglichkeit, gegen den Verwalter und/oder säumige Miteigentümer Schadenersatzforderungen zu stellen.

Drucken
Artikel teilen
NACH OBEN
Um Ihnen den bestmöglichen Service zu bieten, speichert diese Website Informationen über Ihren Besuch in sogenannten Cookies. Durch die Nutzung dieser Webseite erklären Sie sich mit der Verwendung von Cookies einverstanden. Weitere Informationen über Cookies, sowie welche Daten wir wie lange speichern, finden Sie in unserer Datenschutzerklärung. Dort können Sie auch der Verwendung von Cookies widersprechen und die Browsereinstellungen entsprechend anpassen.