Auflösung der Eigentümerpartnerschaft

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Die einvernehmliche Auflösung einer Eigentümerpartnerschaft ist relativ einfach. Die beiden Partner können natürlich vereinbaren, dass  

einer die Hälfte des anderen kauft oder

einer seine Hälfte an eine andere Person überträgt oder

beide gemeinsam ihre Hälften an eine oder zwei Personen übertragen.

Wichtig

Für all diese Fälle ist Einigkeit unter den beiden Partnern gefordert!

Teilungsklage bei Uneinigkeit

Für den Fall, dass sich die beiden Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft aber über die weitere Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts uneinig sind, kann einer der beiden Partner sogar die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft bei Gericht begehren. Dies erfolgt mit einer so genannten Teilungsklage (§ 830 ABGB).  

Die gesetzliche Regelung schreibt allerdings vor, dass die Teilungsklage nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der Übrigen eingebracht werden darf. Dass solche „Teilungshindernisse“ (Unzeit oder Nachteil der Übrigen) vorliegen, dafür trägt der oder die Beklagte die Beweislast. Er oder sie darf dazu nicht einfach nur behaupten, Teilungshindernisse würden bestehen, er muss konkrete Umstände darlegen, die ein Teilungshindernis begründen können. Außerdem dürfen diese nur vorübergehend sein.

Beispiel

Kann der Beklagte einer Teilungsklage nachweisen, dass bei einer sofortigen Teilung steuerliche Nachteile entstehen, die bei einer Teilung in zwei oder drei Jahren nicht mehr bestehen würden, ist das ein berechtigtes Teilungshindernis.

Was passiert bei einer Teilungsklage?

Im Regelfall erfolgt nach einer Teilungsklage eine so genannte Natural- oder Realteilung.  

Realteilung bedeutet: Das Objekt wird in zwei annähernd gleichwertige Objekte geteilt – bei einer Eigentumswohnung praktisch ein Ding der Unmöglichkeit. Daher wird eine Zivilteilung stattfinden. Dabei wird das gesamte Objekt, also die Anteile beider Partner, versteigert. Der Erlös wird dann unter den beiden Partnern je zur Hälfte geteilt, wenn im Vorhinein keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Haben aber beide Partner am Kauf mit unterschiedlich hohen Anteilen mitgewirkt, ist die Hälfteteilung des Erlöses wohl ungerecht.

Beispiel

Die Lebensgefährten Klara und Herbert kaufen gemeinsam eine Eigentumswohnung. Klara bringt 75% des Kaufpreises auf, Herbert nur 25%. Ins Grundbuch kann gemäß gesetzlicher Vorschriften jeder der beiden Partner aber nur je zur Hälfte am Objekt eingetragen werden – unabhängig von der anteiligen Finanzierung. Klara und Herbert trennen sich und kommen zu keiner gütlichen Einigung. Eine Teilungsklage wird eingebracht und das Eigentumsobjekt versteigert. Beide erhalten nun je 50% des Versteigerungserlöses, entsprechend der grundbücherlichen Anteile. Klara, die ja den Kaufpreis überwiegend finanziert hat, müsste ihren Anspruch gegenüber dem Expartner im Klageweg geltend machen. Besser wäre gewesen, beide Partner hätten für einen solchen Fall (am besten schon anlässlich des gemeinsamen Erwerbes und der Gründung der Eigentümerpartnerschaft) vertraglich vereinbart, dass der Erlös eben nicht entsprechend der Anteile im Grundbuch aufgeteilt wird, sondern entsprechend dem Verhältnis, in dem die Wohnung finanziert wurde.

Unzulässigkeit der Teilungsklage

In zwei Fällen ist eine Teilungsklage unzulässig:  

  1. Privilegierte Partner:
    Sind die Partner Ehegatten und dient die gemeinschaftliche Eigentumswohnung zumindest einem von ihnen zur Befriedigung ihres dringenden Wohnbedürfnisses, darf der andere die Teilungsklage während aufrechter Ehe nicht einbringen. Nutzt ein minderjähriger Partner die Eigentumswohnung zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses, darf während seiner Minderjährigkeit keine Teilungsklage gegen ihn eingebracht werden.  
  2. Vertraglicher Ausschluss der Teilungsklage:
    Die beiden Partner einer Eigentümerpartnerschaft können grundsätzlich einen großen Teil ihrer Vertragsbeziehung frei gestalten, weil das Gesetz dafür wenige zwingende Bestimmungen vorsieht. So können sie z.B. vertraglich auch vereinbaren, dass sie eine Teilungsklage ausschließen. Damit wären aber beide Partner – selbst im Fall einer schweren Krise und unüberwindbarer Zerwürfnisse – auf einen unzumutbar langen Zeitraum aneinander gebunden. Im WEG ist deshalb vorgesehen, dass ein vertraglicher Ausschluss der Teilungsklage nur maximal drei Jahre ab Eintragung der Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch rechtswirksam ist. Nach den drei Jahren kann trotz vereinbarten Ausschluss der Teilungsklage die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft vor Gericht eingeklagt werden.

Ehescheidung und Eigentümerpartnerschaft

Prinzipiell ist eine Eigentümerpartnerschaft laut WEG nicht mehr vom Bestehen einer Ehe zwischen den Partnern abhängig. Das heißt, dass trotz einer Ehescheidung (bzw. Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe) die Eigentümerpartnerschaft der ehemaligen Eheleute fortbestehen kann. Welche anderen Möglichkeiten und Rechtswege gibt es?  

  • Wollen die beiden Ehegatten nach einer einvernehmlichen Scheidung nicht mehr gemeinsam Eigentümerpartner sein, müssen sie sich im Zuge der Scheidung auf die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft – und die Art und Weise, wie diese zu erfolgen hat – einigen.  
  • Im Falle einer „streitigen“, also nicht einvernehmlichen Scheidung kann man nach der erfolgten Scheidung in einem Verfahren vor Gericht die nacheheliche Aufteilung des gemeinsamen Vermögens und damit die Auflösung des gemeinsamen Wohnungseigentums begehren. Der Richterspruch würde dann die gemeinschaftliche Eigentumswohnung einem der beiden Ex-Gatten übertragen – in der Regel natürlich nur gegen Leistung einer Ausgleichszahlung an den anderen. Ein solches „Begehren zur Aufteilung des gemeinsamen Vermögens und der gemeinsamen Ersparnisse“ gemäß §§ 81 ff Ehegesetz muss innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung (oder Aufhebung bzw. Nichtigerklärung) der Ehe gestellt werden.  
  • Bleibt die Eigentümerpartnerschaft trotz Auflösung der Ehe bestehen, könnte einer der ehemaligen Ehegatten aber unmittelbar nach der Scheidung die Teilungsklage einbringen.  
  • Bei einer streitigen Scheidung und Szenario 3 würde die die Teilungsklage aber gleichzeitig mit dem Verfahren nach §§ 81 Ehegesetz stattfinden. Der eine Ex-Gatte versucht, die Auflösung der Eigentümerpartnerschaft im Rahmen des nachehelichen Aufteilungsverfahrens zu erreichen. Der andere Partner verfolgt dasselbe Ziel auf dem Wege der Teilungsklage. Dafür gilt eine Sonderregelung des WEG (§ 15): Wird bis zum Ablauf eines Jahres nach Scheidung, Nichtigerklärung oder Aufhebung der Ehe eine Teilungsklage eingebracht, kann dagegen das Teilungshindernis vorgebracht werden, dass die Klage zur Unzeit oder zum Nachteil des anderen Partners erfolgt. So hat der Beklagte ausreichend Zeit, ein Verfahren zur nachehelichen Aufteilung (§§ 81 ff Ehegesetz) zu führen. Erst nach einem Jahr nach Rechtskraft der Auflösung der Ehe kann dieses Teilungshindernis nicht mehr erhoben werden.

Empfohlene Vereinbarungen beim Eingehen einer Eigentumspartnerschaft

Beim Eingehen einer Eigentümerpartnerschaft ist es nicht zwingend nötig, dass die Partner weitergehende Vereinbarungen treffen. Sie brauchen keinen Vertrag darüber, wie sie die Wohnung benützen, wie sie sich die laufenden Kosten aufteilen oder wie sie allenfalls eine Eigentümerpartnerschaft wieder auflösen bzw. wer im Todesfall eines Partners erbt.  

Wir empfehlen aber unbedingt, dass die beiden Mitglieder einer Eigentümerpartnerschaft bereits beim Erwerb solche Fragen in einem möglichst weitgehenden Vertrag abklären.    

Vor allem bei Lebensgefährten, die gemeinsam eine Eigentumswohnung erwerben und je zur Hälfte ins Grundbuch eingetragen werden, sollte unbedingt eine Regelung für den Fall getroffen werden, dass die Lebensgemeinschaft auseinander geht. Denn hier gibt es ja – im Unterschied zur streitigen Scheidung von Ehegatten – kein förmliches Gerichtsverfahren zur Aufteilung des Vermögens. Haben Lebensgefährten keine vertragliche Vorsorge getroffen, kann bei einer Trennung die Auflösung der Eigentümerpartnerschaft nur über eine Teilungsklage erfolgen. Dann besteht die Gefahr, dass man sich nach Ende der Lebensgemeinschaft in schwierigen und kostenintensiven Prozessen wiederfindet, weil jeder der beiden die Wohnung alleine nutzen und den jeweils anderen aus seiner Eigentümerstellung hinaus boxenmöchte.

Ähnliche Probleme können sich bei einer bloßen „Wohngemeinschaft“ (ohne persönliche Nahebeziehung der Partner) einer Eigentümerpartnerschaft ergeben, wenn sich die beiden Partner plötzlich nicht mehr so gut verstehen, dass sie gemeinsam leben wollen. Auch hier ist es natürlich empfehlenswert, dass man bereits beim gemeinsamen Erwerb vorsorgliche Vereinbarungen für den Fall der Auflösung trifft. Diese Vereinbarungen könnten folgende Punkte enthalten:

  • Welcher der Partner hat welchen Anteil des Kaufpreises finanziert?
  • Wie sollen die laufenden Kosten untereinander aufgeteilt werden?
  • Was passiert in dem Fall, dass eine der beiden Vertragsparteien die Lebens- oder Wohngemeinschaft in einem eingeschriebenen Brief an den Partner für aufgelöst erklärt?
Achtung

Diese Punkte sind nur als Anhaltspunkte zu verstehen. Je nach den individuellen Umständen des Einzelfalles können verschiedene andere oder zusätzliche Regelungen erforderlich sein.

TIPP

„Verpflichtung der Partner binnen … Wochen nach Auflösung der Lebens(Wohn)gemeinschaft einen verbücherungsfähigen Kaufvertrag zu unterfertigen, mit dem einer der Partner seine Miteigentumsanteile an der Liegenschaft und das damit verbundene Wohnungseigentum an den anderen Partner überträgt. Verpflichtung des anderen Partners dafür einen Betrag von € … (oder …% des von einem Sachverständigen dann festzustellenden Verkehrswertes der Wohnung) zu leisten. Verpflichtung des Partners, der sein Wohnungseigentum aufgibt, die Wohnung mitsamt seinen Fahrnissen (= alle in seinem Besitz befindlichen persönlichen Gegenstände) spätestens … Wochen ab dem Zugang der Erklärung der Auflösung der Lebensgemeinschaft (oder ab Eingang der Zahlung bei ihm) zu räumen, ohne weitere Ansprüche auf die Wohnung geltend zu machen.“


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