Kauf einer noch im Bau befindlichen Eigentumswohnung

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Da ist die Unsicherheit besonders groß: Da werden Ihnen als Käufer vom Wohnungseigentumsorganisator seitenlange Vereinbarungen beim Wohnungserwerb vorgelegt und Sie sollen nun dem schwer verständlichen Inhalt per Unterschrift zustimmen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, die erst neu gebaut werden soll, ist der Papierkrieg besonders groß – dann müssen Sie nicht nur den eigentliche Kaufvertrag abschließen, sondern auch verschiedene andere Verträge, zum Beispiel einen Kaufanwartschafts-, Wohnungseigentums-, Verwaltungs-, Beheizungs- oder Wärmelieferungsvertrag. Manchmal sind diese Verträge oder Teile von ihnen in einer einzigen Vertragsurkunde zusammengefasst.  

Mit wem schließe ich die Verträge?

Bei einem solchen Konvolut ist es oft schwer nachvollziehbar, dass man damit eigentlich Verträge mit verschiedenen Personen schließt. Hier ein Überblick:

tabelle

Rolle des Wohnungseigentumsorganisators

Dass der Wohnungseigentumsorganisator (Verkäufer) den Kaufvertrag und/oder den Kaufanwartschaftsvertrag vorlegt, ist selbstverständlich. Aber warum erstellt er auch die anderen Verträge?  

  • Einerseits soll dadurch gewährleistet sein, dass die Begründung des Wohnungseigentums möglichst rasch passiert. Die laufende Bewirtschaftung der Wohnhausanlage soll ohne Verzögerungen oder Unklarheiten beginnen können.  
  • Andererseits sichert sich der Wohnungseigentumsorganisator damit aber auch günstige Folgegeschäfte – denn noch steht er jedem einzelnen potenziellen Mitglied der Eigentümergemeinschaft mächtig gegenüber. In der Regel will der Verkäufer wohl sich selbst oder seine Tochterfirma schon in den Kaufverträgen auf mehrere Jahre befristet zum Verwalter der Wohnhausanlage bestellen lassen.
ACHTUNG

Lässt der Wohnungseigentumsorganisator im Verwaltungsvertrag sich selbst bzw. seine Tochterfirma zum Verwalter bestellen, liegt das dabei „vereinbarte“ Honorar meist über dem sonst üblichen Honorar für Hausverwalter. So ärgerlich das auch sein mag: Solchen nachteiligen Vereinbarungen kann man nicht aus dem Weg gehen, wenn man eine bestimmte Wohnung haben will – der Verkäufer wird darauf bestehen, dass Sie auch diese Vereinbarung unterschreiben.

Was sagt die Rechtsprechung dazu?

  1. Laut einer Entscheidung des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien (LGZ Wien, 29.12.2000, 41 R 254/00g) ist es unzulässig, dass der Wohnungseigentumsorganisator sich selbst oder eine von ihm ausgewählte Firma auf eine unkündbareZeit lang (also befristet) als Hausverwalter bestellen lässt. Eine Bestellung auf kündbare Zeit (unbefristeter Verwaltungsvertrag, der zum Ende jeder Abrechnungsperiode gekündigt werden kann) wird jedoch als zulässig angesehen.  
  2. Dem widerspricht allerdings eine jüngere Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH, 2.9.2001, 5 Ob 98/01z): Die Bestellung des Wohnungseigentumsorganisators zum Verwalter ist nicht unbillig und daher nicht rechtswidrig, auch wenn diese bereits in den Kaufverträgen vorgesehen ist.  

Damit unterscheidet der OGH nicht zwischen einer befristeten (für einen bestimmten Zeitraum unkündbaren) und einer nur unbefristeten Bestellung des Wohnungseigentumsorganisators zum Verwalter. Beides ist nach dieser Entscheidung zulässig. Der Nachteil, dass die Wohnungseigentümer dadurch in den ersten Jahren den Verwalter nicht selbst bestimmen können, sei laut Gericht insofern entschärft, als sie dem Verwalter Weisung erteilen und einen pflichtwidrig handelnden Verwalter jederzeit abberufen können.  

Kaufanwartschaftsvertrag und Kaufvertrag

Geht es um eine Eigentumswohnung in einem neu zu errichtenden Gebäude, ist der erste Vertrag, den Sie als Wohnungsinteressent unterschreiben, üblicherweise ein „Kaufanwartschaftsvertrag“. Das muss nicht so sein, kommt aber oft vor, wenn man in einer sehr frühen Bauphase eine Eigentumswohnung kauft. Natürlich ist es auch möglich, dass man als ersten Vertrag gleich den eigentlichen Kaufvertrag unterzeichnet, besonders dann, wenn die Anlage schon fertiggestellt wurde.  

Mit diesem Vertrag werden Sie zum „Anwärter“ für den Kauf der Eigentumswohnung (laut Gesetz „Wohnungseigentumsbewerber“), aber noch nicht zum Eigentümer. Manchmal wird dieser Vertrag auch als Vorvertrag oder ähnliches bezeichnet.  

Wenn Sie einen Anwartschaftsvertrag unterzeichnen, verpflichten Sie sich, den Betrag zu zahlen, der im Vertrag steht. Außerdem verpflichten Sie sich, einen Kaufvertrag und einen Wohnungseigentumsvertrag zu unterschreiben, sobald die Wohnung fertig ist. Der Bauträger („Wohnungseigentumsorganisator“) sichert Ihnen dafür zu, die Wohnung zu bauen und die Wohnungseigentumsbegründung abzuwickeln.

Achtung

Auch wenn die Bezeichnung solcher Anwartschaftsverträge manchmal recht harmlos klingen mag, so ist bereits damit der entscheidende Schritt vom bloßen Interessenten zum Vertragspartner mit allen Rechten und Pflichten getan! Bereits im Kaufanwartschaftsvertrag sollen daher die wesentlichen Inhalte der späteren Verträge erwähnt werden, vor allem, wenn es sich um außergewöhnliche Regelungen handelt.

Rechtsunwirksame Vereinbarungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind verschiedene Vereinbarungen zwischen den Vertragspartnern  rechtsunwirksam – zum einen durch § 38 WEG, zum anderen auch aufgrund des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG).  

Alle Vereinbarungen sind unwirksam, die die Nutzungs- und Verfügungsrechte des Wohnungseigentumsbewerbers bzw. Wohnungseigentümers unbillig beschränken oder aufheben können. Das gilt für Kaufanwartschafts-, Kauf- und alle sonstigen Verträge zwischen Wohnungseigentumsorganisator und Käufer.  

In § 38 WEG sind beispielhaft solche unwirksamen Vereinbarungen angeführt:

  • Mietverträge über gemeinsame Teile der Liegenschaft (Autoabstellplätze etc.) können nur von den Wohnungseigentümern gemeinsam, nicht aber vom Wohnungseigentumsorganisator abgeschlossen werden. Der Wohnungseigentumsorganisator darf sich nicht vorbehalten, dass er derartige Mietverträge in Zukunft selbst abschließen darf. Er darf sich auch nicht vorbehalten, diese allgemeinen Flächen selbst zu nutzen.  
  • Mietverträge für Zubehör zu Wohnungen (z.B. Garten, Stellplatz) können nur vom betreffenden Wohnungseigentümer abgeschlossen werden, nicht aber vom Wohnungseigentumsorganisator.

Hat der Verkäufer trotzdem solche nicht wirksamen Vereinbarungen mit Dritten geschlossen (z.B. Stellplätze vermietet, die im gemeinsamen Eigentum aller Wohnungseigentümer sind), kann die Vereinbarung aufgehoben werden. Jeder Wohnungseigentümer kann bei Gericht die Rechtsunwirksamkeit dieser Verträge feststellen lassen.  

  • Künftige Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten oder Vermittlungsaufträge jeder Art können nur von den Wohnungseigentümern, nicht aber vorweg vom Wohnungseigentumsorganisator vergeben werden.
  • Vorkaufs- oder Wiederverkaufsvereinbarungen können nicht wirksam getroffen werden.  
  • Allenfalls vereinbarte Konventionalstrafen und Reuegelder sind nicht wirksam. Wenn der Vertrag durch einen Vertragspartner allerdings nicht erfüllt wird, muss er dem anderen den Schaden ersetzen, der dadurch entstanden ist.
  • Beschränkungen der in §§918 bis 921 sowie 932 und 934 ABGB festgelegten Rechte können nicht rechtswirksam vereinbart werden.  
  • Die §§ 918 bis 921 des ABGB betreffen das Rücktrittsrecht und Schadenersatzansprüche für den Fall, dass ein Vertrag nicht, nicht entsprechend oder nicht termingemäß erfüllt wird. Das begründete Rücktrittsrecht für den Fall, dass der Vertragspartner seine Zusage nicht einhält, kann nicht ausgeschlossen oder davon abhängig gemacht werden, ob eine bestimmte Summe bezahlt wird oder ein Nachfolger bereitgestellt wird. Außerdem darf die Rückzahlung der bereits erbrachten Eigenmittel nicht von bestimmten Bedingungen wie der Nennung eines Käufers abhängig gemacht werden. Auch der Schadenersatz- oder Erfüllungsanspruch darf nicht ausgeschlossen oder beschränkt werden.

Weitere gesetzliche Regelungen, gegen die der Wohnungseigentumsorganisator nicht verstoßen darf:  

  • § 932 ABGB: Der Wohnungseigentumsorganisator darf die Gewährleistung für eine mängelfreie Wohnung und mängelfreie allgemeine Teile der Liegenschaft gegenüber dem Wohnungseigentumsbewerber nicht ausschließen oder zeitlich bzw. inhaltlich beschränken. Die gesetzliche Gewährleistungsfrist dauert drei Jahre, der Wohnungseigentumsorganisator (und in der Regel nicht die bauausführende Firma) haftet dafür gegenüber dem Wohnungseigentumsbewerber.  
  • § 934 ABGB („laesio enormis“): Hat jemand für seine Leistung (hier: Kaufpreis) eine Gegenleistung (hier: eine Wohnung) erhalten, die nicht einmal halb so viel wert ist wie seine Leistung, so kann er die Aufhebung des Vertrages verlangen. Sein Vertragspartner kann die Aufhebung des Vertrages aber verhindern, indem er den Teil der Leistung, für den kein Gegenwert besteht, zurückzahlt.
Beispiel

Jemand hat eine Wohnung im Wert von 100.000 Euro um 210.000 Euro gekauft. Er kann nun gemäß § 934 ABGB die Aufhebung des Kaufvertrages verlangen. Der Verkäufer kann aber auch 110.000 Euro zurückzahlen. Dadurch bleibt der Kaufvertrag aufrecht.

Einräumung von Wohnungseigentum

Nachdem Sie den Kaufvertrag bzw. den Kaufanwartschaftsvertrag unterzeichnet haben, sollten Sie sofort die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts nach § 40 Abs 2 WEG im Grundbuch durch den Vertragserrichter veranlassen. Dazu muss der vom Wohnungseigentumsorganisator unterschriebene Kauf(anwartschafts)vertrag vorgelegt werden. Alternativ reicht auch eine von ihm unterfertigte Erklärung, dass er der Anmerkung des Wohnungseigentums nach § 40 WEG zustimmt. Ist der Wohnungseigentumsorganisator nicht gleichzeitig auch Liegenschaftseigentümer, so brauchen Sie auch dessen Zustimmung.  

Erst nach dieser Eintragung darf der Wohnungseigentumsorganisator von Ihnen Geld entgegennehmen. Es kann allerdings wirksam vereinbart werden, dass Sie schon etwas an einen gemeinsamen Treuhänder zahlen.  

Baufertigstellung

Nun muss das Objekt gemäß den Vereinbarungen dieses Vertrages vom Wohnungseigentumsorganisator errichtet und eine baupolizeiliche Benutzungsbewilligung erwirkt werden. Sobald diese erteilt ist und damit die Wohnung als bezugsfertig gilt, kann die Übergabe an den Käufer stattfinden – vorausgesetzt, dieser hat alle vereinbarten Beträge bezahlt.  

Der Wohnungseigentumsorganisator muss dann auch die Einverleibung des Wohnungseigentums ins Grundbuch in die Wege leiten. Das heißt, dass der Wohnungseigentumsorganisator zu diesem Zeitpunkt verpflichtet ist, unverzüglich alle Anträge zu stellen und alle Urkunden zu errichten, die nötig sind, um das Wohnungseigentum ins Grundbuch eintragen zu können.  

Wann und wie erfolgt die Eintragung ins Grundbuch?

Jetzt ist auch der Zeitpunkt, an dem ein endgültiger Kaufvertrag errichtet und unterzeichnet werden muss, wenn vorher nur ein Kaufanwartschaftsvertrag geschlossen wurde. In der Zwischenzeit (bzw. nach der Endabrechnung des Bauvorhabens) sollte auch die Nutzwertfeststellung erfolgt sein. Zusätzlich notwendig ist der Wohnungseigentumsvertrag, ohne den Sie nur als Miteigentümer gelten.

Achtung

Die Unterschriften unter beiden Verträgen müssen beim Bezirksgericht oder beim Notar beglaubigt werden.

Der Kaufvertrag muss anschließend beim Finanzamt angezeigt und Grunderwerbssteuer muss bezahlt werden. Bestimmte Vertreter der Kaufvertragsparteien – Rechtsanwälte oder Notare – sind allerdings berechtigt, Grunderwerbssteuer und Gerichtsgebühren gleich selbst zu berechnen und abzuführen. In diesem Fall geht die Eintragung des Eigentumsrechts schneller: Es braucht keine „Unbedenklichkeitsbescheinigung“, stattdessen reicht die Selbstberechnungserklärung von Rechtsanwalt oder Notar.  

Erst wenn all das erledigt ist, kann beim Grundbuchgericht – das ist das jeweils zuständige Bezirksgericht – um Einverleibung des Wohnungseigentumsrechts angesucht werden. Der Gerichtsbeschluss wird dann den Vertragsparteien zugestellt.

Zusammenfassung

Vorzulegen für die Einverleibung ins Grundbuch sind:

  • beglaubigter Kaufvertrag
  • Selbstberechnungserklärung oder Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
  • beglaubigter Wohnungseigentumsvertrag
  • Entscheidung über die Festsetzung der Nutzwerte
  • Bescheinigung der Baubehörde (oder ziviltechnisches Gutachten) über die Anzahl der selbstständigen wohnungseigentumsfähigen Objekte

Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts (§ 43 WEG)

Wenn sich die Wohnungseigentumsorganisatoren mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch unangemessen lange Zeit lassen – und das passiert nicht selten – sind die Käufer durch eine Klagsmöglichkeit geschützt. Bleibt der Wohnungseigentumsorganisator säumig, obwohl schon alle Verträge beglaubigt, der Bau abgeschlossen und alle Zahlungen geleistet sind, können Wohnungseigentumsbewerber den Liegenschaftseigentümer klagen, in die Einverleibung des Mit- und Wohnungseigentums einzuwilligen. Diese Klage kann der Käufer auch im Grundbuch anmerken lassen.  

Konkurs des Wohnungseigentumsorganisators während der Bauphase

Was passiert, wenn der Wohnungseigentumsorganisator Konkurs anmeldet oder über sein Vermögen ein Ausgleichsverfahren eröffnet wurde? In diesen Fällen (oder wenn auch nur Voraussetzungen für einen Konkurs vorliegen bzw. der Antrag auf Konkurs mangels kostendeckenden Vermögens abgewiesen wurde) stellen er bzw. sein Masseverwalter in der Regel die Bautätigkeit ein. Die (nach Köpfen berechnete) Mehrheit der Wohnungseigentumsbewerber entscheidet dann, ob das Bauvorhaben von einem anderen Wohnungseigentumsorganisator fertiggestellt werden soll.

Stimmberechtigt sind alle Wohnungseigentumsbewerber,

  • die schon als schlichte Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind, oder
  • für die zumindest die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch angemerkt ist, oder
  • die die Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts (§ 43 WEG) bereits eingebracht und im Grundbuch haben anmerken lassen.

Einigt sich die Mehrheit nicht, kann auch jeder einzelne Wohnungseigentumsbewerber per Antrag im Außerstreitverfahren eine gerichtliche Entscheidung über die Fortsetzung der Bauführung erwirken.  

Übergabe und Übernahme der Wohnung

Wie erwähnt, haben Wohnungseigentumsbewerber Anspruch auf die Übergabe der Wohnung, sobald diese fertig gestellt ist und die vertragsmäßig bis zur Übergabe zu zahlenden Beträge bezahlt wurden. Über mögliche Nachforderungen kann später verhandelt werden!  

Mängel bei der Übergabe

Bei der Übergabe der Wohnung wird diese meist gemeinsam von Wohnungseigentumsbewerber, Wohnungseigentumsorganisator und manchmal auch mit Vertretern der bauausführenden Firmen besichtigt. Der Sinn dieser Begehung ist es, eventuelle Mängel festzustellen. Erkennbare Mängel wie z.B. eine eingeschlagene Fensterscheibe oder ein abgesprungenes Waschbecken müssen deshalb dabei sofort gerügt werden.  

Weisen die Wohnung oder die gesamte Wohnhausanlage zum Zeitpunkt des Übergabetermins solche Mängel auf, dass ein üblicher Gebrauch der Wohnung nicht oder nur schwer möglich ist, sind Sie zur Übernahme nicht verpflichtet! Sie müssen sie auch dann nicht übernehmen, wenn der vertraglich vereinbarte Übergabetermin schon eingetreten ist.

TIPP

In einem solchen Fall empfiehlt es sich, die Übernahme der Wohnung zu verweigern und auf die ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrages (nämlich eine Übergabe in einem Zustand, der eine übliche Benutzung gewährleistet) zu bestehen. Mit der Übergabe wird nämlich in der Regel die letzte Rate des Kaufpreises fällig. Verweigern Sie berechtigt die Übernahme, müssen Sie diese Rate noch nicht bezahlen und der Bauträger – der ja möglichst bald zu seinem Geld kommen will – wird sich entsprechend bemühen, die Wohnung bzw. die allgemeinen Teile der Liegenschaft bald in einen benützungsfähigen Zustand zu bringen.

Findet keine gemeinsame Begehung zum Zweck der Mängelfeststellung statt, müssen Sie nicht alles sofort kontrollieren. Es empfiehlt sich aber, dem Vertragspartner festgestellte Mängel möglichst rasch bekanntzugeben. Nicht alle Mängel sind sofort sichtbar – auch wenn sie erst einige Zeit nach der Benützung der Wohnung zutage treten, hat man einen Gewährleistungsanspruch.

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