Freifinanzierte Eigentumswohnungen

Die sogenannten "freifinanzierten" (= ohne Förderungsmittel erbauten) Eigentumswohnungen können, egal ob bereits bestehend oder erst zu errichten, zu dem Preis verkauft werden, den der Verkäufer dafür erzielen kann. Hier kann also ein vollkommen freier Marktpreis verlangt werden.

Die theoretischen Preisbegrenzungen (zB durch das Wucherverbot) spielen in der Praxis keine nennenswerte Rolle. Die Erfahrung zeigt, dass einzig im Bereich des Altbauwohnungseigentums die Anfechtung eines Kaufvertrages aus dem Rechtsgrund der sogenannten "Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes" (§  934 ABGB) in manchen Fällen zum Erfolg führen kann. Voraussetzung dafür ist, dass der objektive Wert der Leistung des Verkäufers (Wert der Wohnung) weniger als die Hälfte des Werts der eigenen Leistung (Kaufpreis) ausmacht. Das Risiko - vor allem hinsichtlich der Kosten - einer derartigen gerichtlichen Anfechtung ist allerdings beträchtlich.

Es zahlt sich daher jedenfalls aus, vor der Unterschrift unter einen Kaufvertrag (bzw. Kaufanwartschaftsvertrag) Preisvergleiche anzustellen. Man sollte das ungefähre Preisniveau in der angestrebten "Wohnungsklasse" durch Vergleich von Angeboten, Nachfragen bei einschlägigen Inseraten und durch Kontakte mit "Profis" am Wohnungsmarkt erheben. Unter "Profis" sind übrigens nicht nur Makler zu verstehen, sondern alle Personen, die durch ihre Tätigkeit oder Erfahrung einen Überblick über die für Sie relevante Marktsituation haben - manche Bankmitarbeiter, Rechtsanwälte, Gemeindeangestellte, etc. Erst mit diesen Preisvergleichen im Hintergrund (meist wird man sich an einem ungefähren Betrag pro Quadratmeter orientieren) kann man beurteilen, ob eine bestimmte Wohnung im Rahmen der sonst für vergleichbare Wohnungen verlangten Preise liegt.

Preisvereinbarung bei bestehenden Wohnungen

Recht einfach ist es noch, wenn die Wohnung fix und fertig dasteht und man daher auf Grund von Lage, Ausstattung und Inventar einen zahlenmäßig festgesetzten Kaufpreis aushandeln kann. Auch dabei heißt es jedoch auf Nebenkosten und allfällige sonst zu erwartende Belastungen zu achten. Sollen Darlehen, die auf der Eigentumswohnung grundbücherlich sichergestellt sind, vom Erwerber übernommen werden, so muss man unbedingt den aktuellen Stand des Darlehens durch Rückfrage beim Darlehensgeber überprüfen. Außerdem kann man dabei auch gleich klären, ob bzw. unter welchen Bedingungen der Darlehensgeber mit einer Übernahme durch den Käufer überhaupt einverstanden wäre. Wenn man Förderungsdarlehen übernehmen will, sollte man bei der Förderungsstelle nachfragen, ob dies überhaupt möglich ist.

Lassen Sie sich nicht davon blenden, wenn eine Wohnung in einem vielleicht zwanzig Jahre alten Haus als "Neubaueigentumswohnung" angepriesen wird. Auch wenn der (oberflächliche) Erhaltungszustand der Wohnung und des Hauses den Vergleich mit tatsächlich gerade neu errichteten Bauten nicht zu scheuen braucht, muss man doch festhalten, dass ein zwanzig (oder auch "bloß" zehn) Jahre altes Haus kein Neubau ist - und das wird sich bei den in den folgenden Jahren anstehenden Erhaltungsarbeiten unbarmherzig zeigen. Je älter ein Gebäude ist, um so wichtiger wird daher die Einschätzung des Bauzustands (und natürlich auch die Abklärung, welche Instandhaltungsrücklagen angespart wurden).

Preisvereinbarung bei erst zu errichtenden Wohnungen

Soll die Wohnung erst errichtet werden, dann sehen die Verträge meist recht unübersichtliche Grundlagen für die Preisbestimmung vor.

Kostenorientierter Preis: Manchmal wird bei Vertragsschluss nur ein vorläufiger Kaufpreis vereinbart; der Verkäufer soll aber berechtigt sein, die zwischen Vertragserrichtung und Fertigstellung auftretenden Kostensteigerungen auf den Käufer zu überwälzen. Hier müssen die Kalkulationsgrundlagen und der Kalkulationsstichtag für den vorläufigen Preis und die Preissteigerungen genau festgelegt werden. Die Geltendmachung der Kosten- und damit der Preissteigerung erfolgt mit der Endabrechnung.

Es sind auch Varianten bekannt, wo der vorläufige Kaufpreis zB mit dem Baukostenindex für die Zeit zwischen Vertragserrichtung (oder früher!) und Bezug (oder gar Abrechnung) wertgesichert ist. Dann werden die Steigerungen des Kaufpreises wahrscheinlich über der allgemeinen Inflationsrate liegen. Der Baukostenindex steigt nämlich meist (wesentlich) rascher als der Verbraucherpreisindex.
 
Höchstpreis: Dies ist eine Variante des oben dargestellten Preises. Der Verkäufer ist berechtigt Kostensteigerungen zwischen Vertragserrichtung und Fertigstellung nachzuverrechnen, jedoch nur innerhalb einer gewissen Bandbreite (zB: "Der vorläufig vereinbarte Kaufpreis beträgt € 210.000,- zum Stichtag 1.1.20xx. Die im Zuge einer Endabrechnung nachgewiesen nach dem Stichtag aufgetretenen Kostensteigerungen können auf den Käufer bis zu einer Höhe von maximal 4% des ursprünglich vereinbarten Kaufpreises überwälzt werden").

Fixpreis: Dabei wird ein bestimmter Betrag als Kaufpreis festgesetzt, ohne die Möglichkeit zur Überwälzung von Preissteigerungen. Hier wird auch keine Endabrechnung gelegt.

Wenn man die vertragliche Vereinbarung über den Preis nicht genau prüft, kann selbst ein "Fixpreis" manchmal im Nachhinein Überraschungen nicht ausschließen. Dies dann, wenn vereinbart wurde, dass sich der Fixpreis nur auf bestimmte Grundleistungen erstreckt, zum Beispiel aber nicht auf die Wohnungsausstattung, auf die vereinbarten Sonderwünsche, etc.

Wird die Wohnung neu errichtet und während der Bauphase gekauft, so ist die typische Zug-um-Zug-Leistung (Übergabe des Kaufpreises gegen gleichzeitige Übergabe der Wohnung), wie beim Kauf einer bereits fertigen Eigentumswohnung, nicht gegeben. Sie leisten als Wohnungseigentumsbewerber bereits beträchtliche Zahlungen, noch bevor Sie den Schlüssel zur Wohnung in Händen halten. Nochmals sei daher darauf verwiesen, dass die grundbücherliche Anmerkung der Einräumung des Wohnungseigentums gemäß § 40 Abs 2 WEG erfolgen sollte, noch bevor irgendwelche Zahlungen geleistet werden. Wichtig ist aber auch, dass Zeitpunkt und Höhe der Zahlungen in einem vernünftigen Verhältnis zur Bauausführung stehen - also zum Beispiel stufenweise Kaufpreiszahlungen je nach Baufortschritt.