Das Baurecht auf einem fremden Grundstück

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In der Regel ist klar: Der Eigentümer eines Grundstücks ist gleichzeitig auch der Eigentümer eines darauf errichteten Gebäudes. Das Baurecht ermöglicht eine Ausnahme. Damit können Sie auf einem fremden Grundstück ein eigenes Gebäude errichten: Der Eigentümer der Liegenschaft (d.h. des Grundstückes) behält zwar seine Eigentumsrechte, doch der „Bauberechtigte“ darf ein Bauwerk, z.B. ein Einfamilienhaus, darauf errichten und dort wohnen. Er spart sich damit den Kaufpreis für das Grundstück.

Wie entsteht das Baurecht?

Das Baurecht entsteht aufgrund des Baurechtsvertrags und durch die Eintragung im Grundbuch der Liegenschaft als Belastung (C-Blatt). In der Regel räumt ein Liegenschaftseigentümer ein Baurecht natürlich nur gegen Bezahlung ein. Meistens wird ein laufendes Entgelt (Bauzins bzw. Baurechtszins) vereinbart.

Rechte und Pflichten aus dem Baurecht

Der Bauberechtigte hat das Recht, auf der fremden Liegenschaft ein Bauwerk zu errichten. Am Gebäude stehen ihm alle Rechte eines Eigentümers zu. Am sonstigen Grundstück aber ist der Bauberechtigte nur Nutznießer, außer im Baurechtsvertrag wurde etwas anderes vereinbart.  

Das heißt, er darf es soweit nutzen, wie es seine Bedürfnisse verlangen: Er darf es zum Beispiel betreten, um zu seinem Haus zu gelangen oder um Obst und Gemüse anzubauen und zu ernten. Er darf aber außer durch den Hausbau nicht in die Substanz des Grundstückes eingreifen.

TIPP

Um künftige Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, jede Form der Nutzung, die über den Hausbau hinausgeht, in genauen Vereinbarungen ausdrücklich festzuhalten (z.B. Bäume pflanzen, Garten anlegen oder umgestalten, Errichtung eines Swimmingpools etc.).

Dauer des Baurechts

Ein Baurecht wird immer nur befristet auf einen bestimmten Zeitraum eingeräumt. Dieser Zeitraum darf nicht weniger als 10 Jahre und nicht mehr als 100 Jahre groß sein. Nur in der vereinbarten Zeit hat man die mit dem Baurecht verbundenen Rechte.

TIPP

Prüfen Sie genau, ob die angebotene Dauer für Ihre Bedürfnisse ausreicht, wenn Ihnen ein Baurechtsvertrag angeboten wird. Wenn Sie Ihr Einfamilienhaus für mehrere Generationen bauen wollen, ist ein Baurecht nichts für Sie.

Beendigung des Baurechts

Im Regelfall erlischt das Baurecht durch Ablauf der vereinbarten Zeit.  

Doch auch eine vorzeitige Beendigung, vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Vertragszeit, ist möglich – allerdings nur unter einer Bedingung: Für den Fall, dass der Bauberechtigte mit der Zahlung des vereinbarten Bauzinses für mindestens zwei aufeinanderfolgende Jahre im Rückstand ist, kann im Baurechtsvertrag ein vorzeitiges Erlöschen des Rechtes vereinbart werden.

Achtung

Alle anderen auflösenden Bedingungen, wonach der Vertrag vor der vereinbarten Dauer aufgelöst wird, sind im Baurechtsvertrag unzulässig!

Zulässig ist es natürlich, zu einem beliebigen Zeitpunkt vor Ablauf der Vertragsdauer einvernehmlich eine vorzeitige Beendigung zu vereinbaren.  

Ansprüche aus der Beendigung des Baurechts

Wenn das Baurecht erlischt, fällt die gesamte Liegenschaft wieder dem Grundeigentümer zu. Auch das Gebäude fällt dann in dessen Eigentum.  Der (ehemals) Bauberechtigte bzw. sein Rechtsnachfolger/Erbe steht dafür eine – sehr geringe! – Entschädigung zu, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Entschädigung beträgt nur ein Viertel des vorhandenen Bauwertes  zum Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts.

TIPP

Am besten vereinbaren Sie bereits im Baurechtsvertrag, dass bei der Beendigung des Baurechts eine Entschädigung in der Höhe des dann bestehenden Zeitwerts des Gebäudes zu leisten ist. Dieser muss von einem Sachverständigen geschätzt werden.


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