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Das Anbot zum Abschluss eines Vertrages

Nach einer oder besser mehreren Wohnungsbesichtigungen verlangt der Verkäufer bzw. sein Immobilienmakler vom Interessenten ein schriftliches Angebot. Damit wollen Verkäufer und Makler jemanden, der an der Wohnung bereits großes Interesse gezeigt hat, bei der Stange halten.

Achtung!

Wenn Sie so ein An(ge)bot unterschreiben, bestätigen Sie damit nicht, dass Sie etwas angeboten bekommen haben. Vielmehr bieten Sie damit selbst etwas verbindlich an: Sie verpflichten sich, die besichtigte Wohnung zum bekanntgegebenen Preis zu kaufen!


Angebote sind nur für Wohnungsinteressenten bindend!

Sobald Sie als Wohnungsinteressent ein Angebot legen, sind Sie gebunden! Anders der Verkäufer: Der kann sich mehrere Angebote einholen und sich für das beste entscheiden. Ein Angebot bindet also nur den Interessenten, nicht den Verkäufer.

Ende der Bindung

Sie sind allerdings nicht ewig an das Angebot gebunden: Der Verkäufer hat eine „angemessene Zeit“ zur Verfügung, um das Angebot anzunehmen. Das sind in etwa zwei Wochen, wenn im Angebot nichts anderes genannt ist. 

Beispiel

Sie erklären, eine bestimmte Eigentumswohnung wie besichtigt, lastenfrei und bestandsfrei zu einem Kaufpreis von 150.000 Euro kaufen zu wollen. Das reicht grundsätzlich aus, um von einem verbindlichen Angebot zu sprechen. Wird dieses Angebot innerhalb der im Anbot genannten oder der „angemessenen“ Frist angenommen, ist der Vertrag zustande gekommen. Der schriftliche Kaufvertrag ist dann eigentlich nur mehr Formsache.


Vertragstext

In einem Angebot sind in der Regel nur die Hauptpunkte des Vertrags angeführt. Wenn später ein Vertragstext vorgelegt wird, in dem andere Vertragspunkte genannt sind, müssen Sie sich das nicht gefallen lassen: Wenn sie unüblich, benachteiligend und/oder sittenwidrig sind, müssen Sie den Vertrag nicht unterschreiben.

Ausführliches Angebot

Aber: Alle Zusagen vom Makler oder Verkäufer sollten Sie bereits im Angebot anführen. Erklären Sie nicht nur, dass Sie die Eigentumswohnung zu einem bestimmten Kaufpreis erwerben wollen. Schreiben Sie alles ins Angebot, was Sie mit dem Verkäufer bzw. Makler besprochen haben und Ihnen zugesichert wurde. Damit haben Sie die mündlichen Einigungen schriftlich fixiert, an die sich Ihre Vertragspartner später vielleicht nicht mehr erinnern wollen. Als Teil des Angebots sind sie beweisbarer Vertragsinhalt.

Beispiel

Eine Eigentumswohnung wurde als „generalsaniert“ beworben. Bei der Angebotsformulierung sollten Sie diese Zusicherung aufnehmen: „Der Verkäufer haftet dafür, dass diese Eigentumswohnung im Jahr … generalsaniert wurde und dabei im Einzelnen folgende Arbeiten durchführt wurden: ...“


Alle Kleinigkeiten sind wichtig

Achtung! Es gibt nichts Unwichtiges, wenn ein Angebot gelegt oder ein Kaufvertrag formuliert wird. Alle zugesicherten Eigenschaften der Wohnung und alle ausgemachten rechtlichen Vorgänge sollten dort festgehalten werden. Bestehen Sie etwa auch darauf, das noch zu errichtende Hängeklosett anzuführen oder die Zusage, dass alle Versorgungsleitungen erst vor einem Jahr ausgetauscht wurden und neuwertig sind.

Was Sie klären sollten, bevor Sie ein Angebot stellen

Vor der Wohnungssuche:

  • Erkundigen Sie sich bei Banken, zu welchen Konditionen und bis zu welchem Betrag Ihnen ein Kredit eingeräumt würde.

Bei Interesse an einer Wohnung:

  • Nehmen Sie Einsicht ins Grundbuch.
  • Klären Sie mit dem Hausverwalter, ob eventuell andere Wohnungseigentümer auf der Liegenschaft mit ihren laufenden Zahlungen in Rückstand sind. Finden Sie auch heraus, wie viel von der Eigentümergemeinschaft an Rücklagen angespart wurde und ob in näherer Zukunft große Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft beabsichtigt sind.
  • Nehmen Sie Einsicht in den Bauakt bei der Baubehörde. Klären Sie, ob die Wohnung baubehördlich benützungsbewilligt ist. Es kommt nämlich nicht selten vor, dass jemand z.B. einen ausgebauten Dachboden kauft und dann feststellt, dass beim Ausbau nicht alle baubehördlichen Vorschriften eingehalten wurden und die Wohnung den eingereichten Planunterlagen gar nicht entspricht.
    Hinweis

    Einsicht in den Bauakt dürfen eigentlich nur die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer nehmen. Damit Sie als Wohnungsinteressent trotzdem den Akt einsehen dürfen, müssen Sie sich vom Verkäufer eine entsprechende Vollmacht geben lassen!

  • Wenn Sie an der Wohnung große Umbaumaßnahmen planen, empfiehlt es sich auch, diese mit der Baubehörde abzuklären. Sind Ihre Vorhaben baurechtlich überhaupt möglich? Es kann sich durchaus herausstellen, dass die Änderungen gar nicht erlaubt sind und dadurch der Kauf der Wohnung hinfällig wird.

Vergessen Sie dabei auch die anderen Wohnungseigentümer nicht! Manche Arbeiten an der Wohnung bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, auch wenn die Baubehörde keine Einwände hat. Sie sollten sich ihrer Zustimmung also sicher sein, bevor Sie ein verbindliches Angebot stellen. 

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