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Das Anbot zum Abschluss eines Vertrages

Beim Kauf einer Eigentumswohnung stellt sich im Regelfall der Ablauf bis zur Unterschrift unter den Kaufvertrag so dar: Nach einer, besser mehreren Wohnungsbesichtigungen verlangt der Verkäufer bzw sein Immobilienmakler vom Interessenten die Stellung eines schriftlichen Angebots. Damit wollen Verkäufer und Makler jemanden, der an der Wohnung bereits großes Interesse hat, „bei der Stange halten“. 

Achtung!

Wenn man ein An(ge)bot unterschreibt, muss man sich dessen bewusst sein, dass man damit nicht bestätigt, etwas angeboten bekommen zu haben. Vielmehr bietet man damit selbst etwas VERBINDLICH an; nämlich die besichtigte Wohnung zum bekannt gegebenen Preis zu kaufen.


Als Wohnungsinteressent muss man sich auch dessen bewusst sein, dass man mit der Stellung eines Anbots nur selbst gebunden ist. Der Verkäufer kann sich aber auch danach noch von weiteren Personen Angebote legen lassen kann, um sich das – aus seiner Sicht - beste Angebot auszusuchen. Ein Angebot bindet in dem Fall also nur den Wohnungsinteressenten, nicht aber den Verkäufer.

Diese Bindung dauert aber nicht ewig. Der Verkäufer hat – wenn im Angebot nichts anderes genannt ist – eine angemessene Zeit (etwa zwei Wochen) um das Angebot anzunehmen. Für diese Zeit ist man als Anbotssteller an sein Angebot gebunden.

Beispiel

Wenn man erklärt, eine bestimmte bezeichnete Eigentumswohnung wie besichtigt, lastenfrei und bestandsfrei zu einem Kaufpreis von zB € 150.000.- kaufen zu wollen, dann reicht dies grundsätzlich aus, um von einem verbindlichen Angebot zu sprechen. Wird dieses Angebot innerhalb der im Anbot genannten oder angemessenen Frist angenommen, ist der Vertrag zustandegekommen. Die Errichtung des schriftlichen Kaufvertrages ist dann eigentlich nur mehr eine reine Formsache.


In der Regel sind in einem Angebot nur die Hauptpunkte des Vertrages genannt. Alle weiteren Vertragspunkte in den später zu unterschreibenden Vertragstexten muss man sich nur dann gefallen lassen, wenn sie nicht unüblich und/oder nicht benachteiligend und/oder nicht sittenwidrig sind.

Wichtig im Zusammenhang mit der Stellung eines Angebotes ist es, dass man darin alle vom Makler oder vom Verkäufer gemachten Zusagen aufnimmt. Man sollte daher nicht nur erklären, die bestimmt bezeichnete Eigentumswohnung zu einem bestimmten Kaufpreis kaufen zu wollen.

TIPP

Zusätzlich sollte alles, was vom Verkäufer bzw vom Immobilienmakler zugesichert und mit ihnen besprochen wurde, in das Angebot hineingeschrieben werden. Damit haben Sie dann die eventuell nur mündlich gemachten Zusagen, an die sich Ihr Vertragspartner bei der Erstellung des schriftlichen Kaufvertrages vielleicht nicht mehr erinnern könnte, schriftlich fixiert; diese Zusagen sind dann beweisbar Vertragsinhalt geworden. Wurde etwa eine Eigentumswohnung mit „generalsaniert“ beworben, so sollten Sie dies als eine Angebotsbedingung formulieren: “Der Verkäufer haftet dafür, dass diese Eigentumswohnung im Jahr .... generalsaniert wurde und dabei im Einzelnen folgende Arbeiten durchgeführt wurden:.....“


Bei der Legung eines Angebotes – und in weiterer Folge auch bei der Textierung des Kaufvertrages – gibt es nichts unwichtiges. Alle zugesicherten Eigenschaften rechtlicher oder tatsächlicher Natur sollten dort festgehalten werden. Auch wenn es sich nur um das noch zu errichtende Hängeklosett handelt oder etwa die Zusage, dass alle Versorgungsleitungen in der Wohnung erst vor einem Jahr ausgetauscht wurden und daher neuwertig sind.

TIPP

Vor Stellung eines Angebotes sollte man noch zahlreiche Grundinformationen abklären:

  • Bereits vor der Wohnungssuche sollte man sich bei Banken rechtzeitig erkundigen, zu welchen Konditionen und bis zu welchem Betrag ein Kredit eingeräumt werden würde. 
  • Wenn man sich dann für ein konkretes Objekt interessiert, sollte man ins Grundbuch Einsicht nehmen, in den Bauakt bei der Baubehörde und auch noch manch andere Fragen mit dem Verkäufer/Makler/der Hausverwaltung klären.
  • Mit dem Hausverwalter sollte abgeklärt werden, ob eventuell andere Wohnungseigentümer auf dieser Liegenschaft mit Ihren laufenden Zahlungen im Rückstand sind. Weiters ist es auch durchaus von Interesse, wie viel von der Eigentümergemeinschaft an Rücklage angespart wurde und ob in naher Zukunft größere Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft beabsichtigt sind.
  • Weiters sollte bei der Baubehörde abgeklärt werden, ob die Wohnung, für die man sich interessiert, baubehördlich benützungsbewilligt ist. Nicht selten kam es in der Vergangenheit nämlich vor, dass jemand einen ausgebauten Dachboden gekauft und dann festgestellt hat, dass der Ausbau der Wohnung in einer Weise erfolgt ist, der den baubehördlichen Vorschriften und den eingereichten Planunterlagen gar nicht entspricht. Für Einsichtnahmen in den Bauakt bei der Baubehörde muss man aber ein bereits im Grundbuch eingetragener Eigentümer sein. Der Wohnungsinteressent selbst, der den Kauf erst beabsichtigt, dürfte also gar nicht in den Akt Einsicht nehmen. Daher muss er sich vom Verkäufer eine entsprechende Vollmacht geben lassen um in den Bauakt Einsicht nehmen zu dürfen.
  • Wenn man eine Wohnung kaufen möchte und an ihr größere Umbaumaßnahmen plant, empfiehlt es sich auch vorher mit der zuständigen Baubehörde abzuklären, ob die geplanten Umbauarbeiten nach den baurechtlichen Vorschriften überhaupt möglich sind. Je nachdem könnte sich nämlich durchaus herausstellen, dass der Wohnungskauf dann hinfällig wird, weil die Wohnung nicht entsprechend der vom Käufer gewünschten Änderungen ausgeführt werden darf. Auch die übrigen Wohnungseigentümer darf man dabei nicht vergessen! Manche Arbeiten an einem Wohnungseigentumsobjekt bedürfen – unabhängig von einer Zustimmung der Baubehörde – der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Bevor man ein verbindliche Angebot macht, müsste man sich auch ihrer Zustimmung sicher sein.

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