Todesfall eines der Eigentumspartner

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Grundsätzlich kann eine Eigentumswohnung so wie alle übrigen Vermögenswerte nach den Grundsätzen des Erbrechts (ABGB) vererbt werden. Doch was gilt im Falle einer Eigentümerpartnerschaft? Besteht ein gemeinsames Wohnungseigentum und erbt der hinterbliebene Partner nicht ohnehin auf Grund des Erbrechts den Anteil des Verstorbenen, sind Sonderregeln (§ 14 WEG) vorgesehen.  

Anwachsung und Übernahmspreis

Auch wenn der oder die Verstorbene andere gesetzlich erbberechtigte Personen – wie Ehegatten, Nachkommen oder Vorfahren – und/oder testamentarisch Begünstigte hinterlässt, geht der halbe Anteil des Verstorbenen an der Wohnung unmittelbar ins Eigentum des überlebenden Partners über. Der überlebende Partner ist dann Alleineigentümer des Wohnungseigentumsobjekts. Dies wird als „Anwachsung“ bezeichnet.

Beispiel 1

Herr Max und Herr Fritz sind Freunde und erwerben in einer Eigentümerpartnerschaft gemeinsam eine Eigentumswohnung. Max stirbt und hinterlässt drei Kinder sowie eine Ehegattin. Trotzdem wird Fritz Alleineigentümer der Wohnung, denn der Hälfteanteil des Max wächst ihm zu.

Doch der überlebende Partner muss zum Ausgleich an die Verlassenschaft (also die gesetzlichen oder testamentarischen Erben) einen „Übernahmspreis“ zahlen. Dieser macht die Hälfte des Verkehrswertes der Wohnung aus. Weil also die Erben wegen des Anwachsungsrechtes keinen Teil der Wohnung erben, müssen sie durch eine Ersatzleistung in Geld abgefunden werden.  

Pflichtteilsberechtigte Eigentumspartner

Oft ist allerdings der überlebende Partner ohnehin pflichtteilsberechtigter Erbe: Das betrifft Ehegatten, Nachkommen bzw., wenn keine Nachkommen vorhanden sind, die Vorfahren. Dient die ehemals gemeinsame Wohnung zudem der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des überlebenden Partners, so ist er vor dem Gesetz privilegiert.  

Das bedeutet: Der Partner muss nicht den vollständigen Übernahmspreis an die Verlassenschaft bezahlen. Er muss lediglich an die anderen pflichtteilsberechtigten Personen den ihrem Pflichtteil entsprechenden Anteil des Übernahmspreises bezahlen. Außerdem kann er beantragen, dass das Verlassenschaftsgericht ihm zur Bezahlung dieses Betrages eine Frist von bis zu fünf Jahren gewährt. Ebenso kann vom Gericht die Zahlung in Teilbeträgen festgesetzt werden.

Beispiel 2

Zwei Ehepartner sind je zur Hälfte Eigentümer einer Eigentumswohnung mit dem Verkehrswert von 190.000 Euro in Salzburg. Sie wohnen jedoch nicht in dieser Wohnung, sondern in einer Mietwohnung in Wien. Der Ehemann stirbt und hat außer seinem Anteil an der Salzburger Wohnung kein Vermögen. In seinem Testament hat er verfügt, dass seine Ehefrau und seine Freundin je zur Hälfte erben sollen. Der Anteil an der Wohnung wächst trotzdem unmittelbar dem Eigentum der überlebenden Ehefrau zu. Dafür muss sie der Verlassenschaft aber einen Übernahmspreis (95.000 Euro) zahlen. Dieser Preis wird aufgrund des Testamentes zwischen Witwe und Freundin geteilt. Hätte die Wohnung der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Witwe gedient, wäre die Freundin aber leer ausgegangen. Denn in diesem Fall könnten nur pflichtteilsberechtigte Erben Ansprüche geltend machen, und die Freundin des Erblassers gehört nicht zum Kreis der Pflichtteilsberechtigten.

Beispiel 3

Zwei Lebensgefährten sind je zur Hälfte Eigentümer einer Eigentumswohnung im Wert von 280.000 Euro und wohnen auch dort. Einer der Lebensgefährten ist noch verheiratet. Dieser stirbt, ohne ein Testament hinterlassen zu haben. Der Anteil des Verstorbenen wächst nun dem überlebenden Partner zu. Weil dieser zwar die Wohnung der Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses nutzt, als Lebensgefährte aber nicht selbst pflichtteilsberechtigt ist, muss er an die Verlassenschaft – die Ehegattin des Verstorbenen als gesetzliche Erbin – den Übernahmspreis von 140.000 Euro bezahlen.

Beispiel 4

Zwei Ehepartner sind je zur Hälfte Eigentümer einer Eigentumswohnung mit dem Verkehrswert von 210.000 Euro und wohnen dort gemeinsam. Sie haben auch ein erwachsenes Kind. Die Ehefrau stirbt und hat kein Testament hinterlassen. Da die Wohnung dem Witwer zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient, muss er an das Kind nur den dem Pflichtteil entsprechenden Anteil des Übernahmspreises bezahlen. Dieser Anteil errechnet sich so: Nach dem gesetzlichen Erbteil würde das Kind zwei Drittel der Erbschaft („der halben Eigentumswohnung“) erhalten. Der Pflichtteil ist aber nur die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, also nur ein Drittel des Wohnungsanteils der verstorbenen Mutter. Daher muss der überlebende Ehegatte an das Kind ein Drittel des Übernahmspreises bezahlen und damit ein Sechstel des Wohnungswertes (35.000 Euro).

Verzicht auf die Anwachsung

Der überlebende Partner kann aber auch auf die Anwachsung verzichten – dann wird das gesamte Eigentumsobjekt öffentlich versteigert. Der Erlös fällt dann zu 50% dem überlebenden Partner und zu 50% den Erben zu.  

Möglich ist aber auch eine Vereinbarung des überlebenden Partners mit den Erben: Der überlebende Partner kann entweder mit einer anderen Person eine Eigentümerpartnerschaft eingehen oder die gesamte Eigentumswohnung jemand anderem (z.B. einer oder zwei Personen aus dem Kreis der Erben zukommen lassen – wohl unter Abgeltung des Hälfteanteils des Überlebenden.

Vertragliche Vereinbarungen der Partner für den Todesfall

Können diese Rechtsfolgen vermieden werden, indem die Eigentumspartner vertragliche Vereinbarungen für den Todesfall schließen? Nur in einem gewissen Rahmen ist das möglich:  

  1. Beide Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft müssen einverstanden sein.
    Ein Partner kann deshalb z.B. nicht ohne Zustimmung des anderen Partners in seinem Testament verfügen, dass sein halber Anteil am Wohnungseigentumsobjekt jemand anderem zufällt. Ausnahme: Das andere Mitglied der Eigentumspartnerschaft wird als Erbe eingesetzt.  
  2. Es muss ein schriftlicher Vertrag zwischen den Partnern errichtet werden.
    Die beiden Partner können für den Fall des Ablebens etwas anderes als die gesetzliche Anwachsung an den Überlebenden anstreben. Dazu muss aber ein schriftlicher Vertrag errichtet werden. Sie können darin vereinbaren, dass der Anteil des Verstorbenen auf eine andere natürliche Person übergehen soll.
  3. Pflichtteilsberechtigte dürfen durch eine derartige Vereinbarung aber nicht benachteiligt werden.
Beispiel 5

Denken wir zurück zum ersten Beispiel: Herr Max und Herr Fritz sind Freunde und besitzen eine Eigentumswohnung in Eigentümerpartnerschaft. Sie vereinbaren miteinander, dass im Fall des Todes von Max dessen halber Anteil an der Wohnung an seine Tochter Stefanie übergehen soll. Wenn Max stirbt und Stefanie dem Verlassenschaftsgericht gegenüber erklärt, den halben Anteil erwerben zu wollen, wird sie neue Partnerin des Fritz in der Eigentümerpartnerschaft.

Die beiden Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft können auch vereinbaren, dass der überlebende Partner, dem der halbe Anteil des Verstorbenen zuwächst, gar nichts an die Erben bezahlen muss. Auch durch eine derartige Vereinbarung dürfen aber die Pflichtteilsberechtigten nicht benachteiligt werden.

Beispiel 6

Denken wir zurück zu Beispiel 3: Zwei Lebensgefährten besitzen in Eigentumspartnerschaft eine Wohnung (Wert: 280.000 Euro) und wohnen auch dort. Einer der Lebensgefährten ist noch verheiratet und stirbt, ohne ein Testament gemacht zu haben. Der halbe Anteil des Verstorbenen wächst dem überlebenden Partner zu. Da diesem zwar die Wohnung zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient, er selber aber als Lebensgefährte nicht pflichtteilsberechtigt ist, müsste er an die Verlassenschaft den Übernahmspreis (140.000 Euro) zahlen. Diesen würde die Witwe als gesetzliche Erbin erhalten. Hätten beide Lebensgefährten zu Lebzeiten vereinbart, dass der jeweils Überlebende an die Verlassenschaft keinen Übernahmspreis zu zahlen hat, wäre diese Vereinbarung nicht voll wirksam. Denn dadurch würde die Witwe als Pflichtteilsberechtigte benachteiligt. Jedenfalls der Pflichtteil (die Hälfte des Übernahmspreises: 70.000 Euro) ist an sie zu bezahlen.

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