Stellplätze im selbständigen Wohnungseigentum

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Nicht nur Wohnungen können „selbstständige Wohnungseigentumsobjekte“ sein, sondern auch Geschäftslokale, Büros, Lager oder Garagen. Allerdings nur dann, wenn sie selbstständige Räumlichkeiten mit wirtschaftlicher Bedeutung sind. Im Klartext heißt das: Die Räumlichkeit muss baulich abgeschlossen sein und je nach Art und Größe wirtschaftlich genutzt werden.  

Autoabstellplätze als selbstständiges Wohnungseigentum

Seit einer Gesetzesänderung 2002 können jedoch Autoabstellplätze auch dann als Wohnungseigentum gelten, wenn sie lediglich deutlich von anderen Flächen abgegrenzt sind. In der Tiefgarage unter dem Wohnhaus oder im Freien auf dem Grundstück des Wohnhauses können Sie also genauso selbstständiges Wohnungseigentum begründen. Voraussetzung ist, dass die Fläche ausschließlich dem Abstellen von Fahrzeugen gewidmet ist.  

Anzahl der Stellplätze

Dabei ist es ganz egal, wie viele Parkplätze sich in dieser Garage befinden. Garagenwohnungseigentümer kann man also sein, egal, ob man eine Einzelgarage im Hof oder eine ganze Tiefgarage mit 200 Abstellplätzen besitzt. Solange es sich um eine selbstständige Räumlichkeit handelt, ist unerheblich, für wie viele Autos die Garage Platz bietet.  

Parkplatz nur für Wohnungseigentümer?

Es ist auch nicht von Belang, ob der Besitzer einer Garage auch gleichzeitig eine Wohnung oder ein Geschäftslokal auf derselben Liegenschaft besitzt. In den ersten drei Jahren, nachdem an einer Liegenschaft Wohnungseigentum begründet wurde, gibt es allerdings zwei gesetzliche Beschränkungen beim Kauf von Abstellplätzen.  

  1. Parkplätze nur für Eigentümer Innerhalb der ersten 3 Jahre dürfen nur Eigentümer(partnerschaften) von Wohnungen oder anderen Räumlichkeiten Abstellplätze für Kraftfahrzeuge kaufen. Nach Ablauf dieser Frist gilt: Alle, auch „hausfremde“ Personen haben Zugang zu Wohnungseigentum an einem Abstellplatz.
  2. Beschränkte Zahl an Parkplätzen Eine andere Einschränkung während der ersten 3  Jahre nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft: Die bevorzugten Personen dürfen auch in dieser Zeit nur dann mehr als einen Abstellplatz kaufen, wenn es insgesamt mehr Abstellplätze als Wohnungen bzw. andere Räumlichkeiten gibt.
    Beispiel

    Auf einer Liegenschaft werden insgesamt 30 Wohnungen, Ordinationen und Geschäftslokale errichtet. Es stehen dafür 30 Kraftfahrzeugabstellplätze zur Verfügung. Keiner der EigentümerInnen darf jetzt mehr als einen Abstellplatz erwerben. Gibt es hingegen 35 Abstellplätze, kann einer der EigentümerInnen auch bis zu sechs davon kaufen – es bleibt ja trotzdem für jede andere Partei ein Platz übrig.

    Nach drei Jahren keine Beschränkungen mehr

    Nach Ablauf der dreijährigen Frist gelten beide Beschränkungen nicht mehr: Liegenschaftsfremde Personen können einen Abstellplatz erwerben und BewohnerInnen und anderen EigentümerInnen steht es frei, zusätzliche Plätze kaufen.  

    Umgehen der Beschränkungen

    Der Schutzmechanismus der ersten drei Jahre kann relativ leicht umgangen werden. Auch wenn es nicht zulässig ist, dass sich eine Einzelperson das Eigentum an allen Abstellplätzen behält und damit alle anderen um ihren Platz bringt, schaffen die Bauträger („Wohnungseigentumsorganisatoren“) das immer wieder. Sie wenden dazu folgenden Trick an: Sie werden einfach zum Wohnungseigentümer der selbstständigen Räumlichkeit „Garage“ und alle Abstellplätze gehören automatisch ihnen.  

    Monopol des Wohnungseigentumsorganisators

    Damit hat der Wohnungseigentumsorganisator das Monopol für alle Autoabstellplätze der Liegenschaft. Er kann sie so auch nach eigenem Gutdünken vermieten. Nach drei Jahren kann er sie auch an hausfremde Personen verkaufen. In diesem Fall ist der Aufwand für ihn allerdings sehr groß: Hat eine Garage z.B. 140 Stellplätze und alle werden weiterverkauft, dann müssen 140 einzelne Wohnungseigentumsobjekte gebildet werden. An jedem von ihnen ist Wohnungseigentum zu begründen.

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